现象：商住楼咨询量有所增加

“房子买到了，价格也合适。”上周末，在北京工作的杨小姐给远在沈阳的亲戚打电话：在北京工作快满一年的她以每平方米约1.7万元的单价，买了一套北京某楼盘的45平方米小户型商住房。杨小姐说，她买的商住楼比周边商品住宅项目每平方米低了1万元左右。对商改住项目40年产权的“软肋”，她没有十分在意：“我也不可能在同一个地方住上三四十年，还想不到那么远。”

据中介公司统计，2月17日“京十五条”执行以来，商住楼项目的客户咨询量有所增加。

去年末，市住建委发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求从2011年1月1日起，已建成的非住宅项目禁止擅自分割。由于非住宅项目包括商业、办公、公建、综合楼等，因而，这一新规也被业内称为“商改住禁令”。而北京有20多个非住宅项目都在去年12月申请预售，搭上了政策末班车。其中有些商住项目已在当月开盘销售，还有部分项目将预售证“捂”过了年，近期预售，想“火”一把。北京某楼盘销售人员昨天对咨询者回复：“一期两栋楼已基本售罄，二期应该还有两栋楼，但具体开盘时间还未确定。”

提示：“商改住”项目风险大

“目前购买商住项目同样存在较大政策风险，提醒购房者，在决定购买商改住项目时一定要冷静谨慎。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖昨天表示，首先，商住项目土地使用年限只有40年，购买商住项目存在很大的政策风险。其次，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，不论购房意图和如何使用，商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后，在后续可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也可能会高于普通住宅。

还有业内人士提醒，贷款购买商改住项目的购房人尤其需要注意：根据目前银行执行的“认房又认贷”政策，用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数，从而影响借款人在下一次购房时的贷款。

如何认定商业立项的房产项目以“商改住”形式出售呢？业内人士指点，第一，要确认是否纯住宅项目，而非商业地产项目；确认产权是否只有40年，如果产权40年，必定是商业项目。第二，一般商改住项目虽然分隔出一个个单元房，但绝大多数没有单独的厨房，更没有燃气入户。

来源：《北京日报》 编辑：邓京荆