在调控“风声”最紧的2010年，当我们年末盘点销量之时，不禁要为各地产商所取得的“骄人”成绩而咋舌。据业内保守估计，2010年全国商品房销售额将有望超过5万亿元，达到5.3万亿元左右，同比增长约20%。2010年，全国GDP预计在37万亿元左右，商品房销售额约占GDP的14%。

房企销售超计划

“我们的项目18号开盘，800多套房源已经全部售罄，您若是感兴趣，只能关注下一期了。”位于北京房山区的长阳万科半岛家园售楼处工作人员表示。

在刚刚过去的周末，北京楼市再现“日光盘”和彻夜排队购房现象。12月18日，北京首批两个纳入预售资金监管的楼盘开盘，其中，长阳万科半岛家园均价1.7万元/平方米，7000多名客户抢848套房源，当日所有房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元。

不仅是北京，全国多个地方楼市也在年末的“收官之战”中重新出现新房销售火爆的场面，使原本就销售喜人的2010年楼市“锦上添花”。

地产龙头万科早在月初就宣布，截至今年12月1日的销售额已经累计达到1000.6亿元，提前四年实现了该目标，也成为国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

除万科之外的一大批知名房企也纷纷提前超额完成全年销售目标。今年前11个月，保利地产签约金额571亿元，金地集团累计签约金额达243亿元，恒大地产累计合约销售额477亿元，碧桂园共销售认购金额为327亿元，富力地产累计销售额280.94亿元。

据统计，今年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。

今年1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，已基本“追平”去年全年商品房4.4万亿元的销售额。其中，11月当月实现商品房销售额5285.61亿元，同比增长18.56%，环比增长4.14%。

由于统计原因，12月份的销售额数据环比11月份都有明显增长。如果回顾过去十年的数据，除了2009年12月的商品房销售额环比11月的涨幅为79.62%之外，其余九年的环比涨幅均在100%以上。其中，2005年至2008年12月商品房销售额环比11月涨幅约为100%，2000年至2004年这一比值则超过300%。

如果按照12月环比80%的增幅估计，今年的商品房销售额将有望超过5万亿元。而北京市去年全年的GDP为12153亿元，今年全国商品房销售额几乎相当于4个北京的GDP总量。

业内认为，房企销售额逆市增长，更大程度是由于房价的上涨，大部分房企今年销售的套数和面积增长速度在下降，但今年的均价明显高于去年，在价格助推之下，销售额节节攀升。

除此之外，从销售数据也不难看出，知名房企销售额增长更为明显，呈现“强者恒强”的局面，这跟大地产商及时调整开发策略，以及较强的适应能力有关，也跟企业产品线拉长、布局二三线城市有关。“二三线市场销售的火爆部分‘对冲’了一线城市成交量的下滑。”业内人士称。

供地计划完成不足七成

根据国土部公布的2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。

而根据中国指数研究院的数据，截至2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%。今年供地计划无法完成已成为定局。

数据显示，前11个月全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。其中，11月，在楼市看多氛围日渐浓厚，土地利用计划压力等多重因素之下，土地供应量有所冲高，达到4318万平方米，环比增幅15%，预计12月份土地供应量将进一步增加。

但未完成土地计划并不妨碍土地出让金的高速增长。截至11月22日，上海、北京、大连、天津等十大城市今年前11个月累计卖地6695亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加。从金额上看，上海和北京均跨入“千亿俱乐部”，多个城市的土地收入也创出历史新高。

众多知名开发商的拿地热情不减，今年前11个月，恒大地产新增土地储备3231万平方米，增速第一；万科新增土地储备2196万平方米，增速第二；保利地产新增土地面积分别为1502万平方米，位列第三。

11月份，20家重点企业拿地总面积为1468.45万平方米，虽然环比下降20%，但拿地总金额达到332.94亿元，环比增长11%。

此外，值得注意的是，年末全国各地的土地市场再现疯狂。12月份以来，广州、上海等一线城市也好，昆明、武汉、郑州、青岛等二三线城市也罢，单价或总价“地王”频出，在“地王”的刺激下土地价格也进一步走高。

12月16日，广州出让白云新城四块地，包括一块商业金融用地，三块住宅用地。保利地产一日之内斥资35亿元拍得其中两幅住宅用地，也两度刷新了广州单价“地王”纪录，广州住宅楼面地价也因此首破“两万”大关。当日，中海地产以11.7亿元、绿地以14.4亿元分别夺得其余两地块。

据不完全统计，仅12月以来，各大知名房企全国拿地总金额已接近400亿元。业内指出，一方面各大房企提前完成本年度销售任务，现金充裕；另一方面开发企业看好来年，急需扩充项目。

明年库存压力大增

经历2010年的快速扩充土地和新开工项目后，明年开发商的库存压力将大增。业内人士指出，大量投资将在明年陆续形成供给，市场过于紧张的供求关系有望缓解。与此同时，一线开发商的经营策略将从追求量上逐步转到质的增长。

安信证券分析人士指出，由于今年投资在明年将转化为异常高的供给，全国范围内将呈现供给推动导致的量升价跌局面。在这个过程中，去库存速度下滑，存货迅速积累，从而促使企业采取各种促销策略。分区域看，二三线城市供给增长更快，意味着明年这些地区市场增长要远快于一线城市；同时也意味着其存货压力更大。

事实上，从目前看，北京等城市的住宅库存量已经处于较高水平。北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月20日，北京期房住宅库存达76909套；现房住宅达32084套，住宅库存合计达10.9万套，面积达到1354.35万平方米。

与此同时，房地产企业明年将要面临的资金压力也成为悬在开发商头顶的利刃。近期，万科有关人士表示，由于前三季度房企销售良好，因此现金储备仍比较丰富。但如果明年继续执行从严的融资政策，开发商会遇到一些资金链的问题。

万科董事会主席王石在接受媒体采访时表示，万科正积极考虑前往香港融资，主要觉得香港融资平台效率较高。他表示，随着调控深入，预计明年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备。

在提前实现千亿的销售目标后，万科的经营方向正开始发生悄然转变，这种转变也代表一部分发展已经趋于成熟的开发商对于未来楼市的展望。万科有关人士曾表示，实现千亿后必须要靠战略，所以“明年万科将追求健康有质量的增长”，具体包括提高产品性价比以满足客户需求，给股东更好的回报和产品的创新服务三个层面。

来源：中国证券报-中证网 编辑：邓京荆