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土地"三月大战"背后
2010-03-31 07:59:51

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  无论是远洋地产、中信地产,还是资历尚浅的中国烟草,更像事先预知了国资委的底线,在政策出来之前,先把该拿的地拿到手

  据《财经国家周刊》报道,三天之内,数块地王,北京再次成为央企厮杀的战场。

  2010年的两会被不少业内人士称为"房地产峰会",但依然无法勒住土地市场的缰绳,反倒演绎了一场土地的"三月大战"。

  3月17日,国土资源部相关人士在电话中告知《财经国家周刊》记者,目前的政策还是依照土地"19条","部里也在紧急调研,很快会有结果"。

  北京市国土局的动作迅速,于3月19日公开了下一步的供地新举措:暂停热点区域高价地交易,改进土地交易方式,土地不再价高者得。

  但此种抑制供应的做法已不新鲜,一些受访业内人士表示,"打压需求而不增加供应,治标不治本。"

  两波地王潮的不同

  3月18日,国资委召开新闻发布会,公开回应这一波由央企制造的地王潮。

  一位与会央企高管在会后第一时间打来电话,对《财经国家周刊》记者表示,国资委并没有下达任何形式的"禁买令",仅对已成交易提出了一些要求。

  国资委的此番表态,其严厉程度甚至不如2009年底。当时,国资委曾小范围召开过三次会议,约请近20位央企一把手关门座谈。

  一位参会人士说,这三次会议上,国资委的态度由委婉到强硬,"甚至提到了严禁'拿地王'这样的字眼"。

  三次会议发生在中海拿上海地王之后,彼时舆论沸腾,指责央企为推高地价的始作俑者。此后,央企集体沉寂,仅有大龙地产这样的地王国企"出头"。

  3个月后,央企卷土重来。

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  但两波地王潮,其背后的原因却不相同。房地产高级经济师章林晓在接受《财经国家周刊》采访时分析,2009年开发商大举拿地,是成功去库存后继续储备"面粉",深层原因则是公众对通胀预期的担忧。而2010年的抢地现象,"则更多出于对商品房用地供给的担忧"。

  章林晓进一步分析,此轮土地狂飙,更凸显出"两条腿走路"的迫切性。市场性和保障性,中国住房亟待二分天下。

  乐观的央企

  3月15日,两会闭幕第二天,已被"囚禁"多日的购地热情瞬间释放。远洋地产、中信地产和中国兵器装备集团等重量级央企陆续上场。

  当日上午,前两者分别夺得北京单价和总价地王。6个小时后,中国兵器装备集团又将远洋地产的单价地王纪录刷新。

  外界注意到,中国烟草和中国电子也曾现身拍地现场。

  3月17日,依然是大望京区域,保利地产经过83轮竞价,以50.4亿元成功夺地。在北京土地出让历史上,该价格仅次于中信地产的52.4亿--尽管此前大龙地产以50.5亿拿到顺义地王,但因其拖欠土地出让金,该地块已被收回。

  笑傲土地市场的不只有央企,北京直属企业也有斩获。北京住总集团和北京金隅近期也分别在丰台和昌平拿地成功。

  易居中国北京区域研究部总监王秀玲对《财经国家周刊》表示,"前段时期太敏感,央企也压抑了一阵子。据我所知,很多公司在春节前就一直在做拿地的计划。"

  地产"国家队"大获全胜背后,民企大佬已将不满转化为自嘲。

  3月15日中午,华远集团总裁任志强通过微博公布了在当天拍卖中落败的消息,称"无法承受这样的天价,只好承认自己的无能,于是转入二三线城市,希望不是凭胆量而是凭品牌取胜"。

  SOHO中国联席董事长潘石屹也透露,之前他已劝过任志强不要去和央企抢地,"任总一意孤行,花钱买丢人"。

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  民企拿地信心不足的同时,央企则对北京楼市给出乐观的预期。

  在3月14日的一次论坛上。中核集团北京燕宁公司董事长郑云明确指出,"北京的房价,我认为会涨,因为刚性需求大量存在。"他在论坛上预测,国企拿地的势头不会弱于2009年。

  中核集团已涉足房地产近10年,郑云表示,即使在河北燕郊,地价和房价也因临近北京而不断攀升。"目前燕郊的基准地价已经达到160万/亩,而之前是125万/亩。"

  郑云透露,此前在燕郊的土地出让金中,按地方政府惯例,会将60%返还开发商,政府只拿40%,而现在这一数字已经变为五五分成。

  对于在土地市场上颇受争议的央企,郑云表示,"这是一种企业行为,顶多会有一些行政上的干预,也仅此而已。"

  "我向来不反对央企拿地。"住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》表示,"同样是企业,为什么央企就不能追求自己的利润最大化?"

  按照他的说法,真正需要关注的是保障房的建设问题。"这一问题解决后,无论土地市场怎么变化,对老百姓的住房都不会产生影响,这才是最重要的。"

  章林晓也对此表示,"政策的着力点应该是市场的归市场,政府的归政府。解决民众住房问题,要保障与市场两条腿走路。"

  国资委3月18日的发布会上,再次重提78家非地产主业央企的调整重组。要求央企完成"已实施项目的阶段性工作"之后,"有序"退出房地产业务。3月22日发布的消息说,国资委要求15个工作日内制订出退出房地产业务的方案。

  一位参会央企高管在会后对《财经国家周刊》记者表示,他解读出的两条信息是:其一,央企的自有土地如何处置,国资委不会干涉;其二,对于已经拿到的土地,央企可以继续开发。而对于央企的后续拿地问题,他表示,"国资委并未明确表态"。

  "无论是远洋地产、中信地产,还是资历尚浅的中国烟草,更像事先预知了国资委的底线,在政策出来之前,先把该拿的地拿到手。"某投资公司负责人如是评价。

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  保障房计划刺激地价

  3月中旬,在一场有关北京楼市走向的辩论中,除了中国房地产协会秘书长顾云昌手中的答题板写了"平稳"二字外,另外7名辩手均给出一致的答案:"涨"。

  万科副总裁毛大庆以一个故事来佐证自己的结论:3月13日,万科某楼盘二期开盘,原计划分批次售楼,受政策所限,只好一次性公开房源。"结果全卖光,价格比一期还高一大块。"

  毛大庆透露,近期将有30到40个新盘入市,"假如不开这些新盘,北京只有不到两个月的存货。"

  供不应求已成开发商的共识。这也是潘石屹、任志强们近期针对土地市场屡屡公开发声的原因。但这只是其一。

  另一原因在于保障房的"大兵压境"。

  按照北京市政府的公开计划,2010年保障房数量要占到全年供应的50%,保障房用地也要占全部经营性用地的50%。

  这一计划并不意外。在北京市政府2009年的规划中,新建住房2830万平方米,其中保障性住房和政策性住房为1230万平方米,接近50%这一数字。

  在更强调民生和保障的2010年,这一数字有相应提高,也属正常。

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  但根据《财经国家周刊》记者此前的调查,北京市政府的保障房计划远未完成。比如大兴康庄一处30万平方米的限价房,至今仍未开工,却被列入已开工计划。"只盖了个章,并没开工,有相当一部分项目都是这么做的。"某北京市直属企业负责人直言。

  章林晓表示,从某种积极意义上看,在保障房计划并未发生太大变化之际,土地市场的猛然发力,可能预示着政府对保障房计划的力度在加大。

  按照北京市政府的规定,3月17日中信地产所拿亦庄地块中,有10万平方米将建成公共租赁房和限价房。

  "当保障性住房用地占到一定比例时,商品房用地供应肯定会受到影响,商品房用地拍出高价是顺理成章的事情。"章林晓说。

  而开发商已经看到了这一苗头。

  毛大庆分析,尽管北京市的供地速度较2009年更有保证,"但从位置上看,被广泛认可的好地,已经不多了。"他预测,从3月到6月,"块块是好地。"而6月之后,北京市政府将全力供应保障房用地。

  他的言外之意是,2010年北京土地市场的争夺,将被压缩在上半年内。多事之秋的3月份,似乎在逐一印证这一分析。

  阵痛期

  "当前中国房地产业非常复杂,不仅存量不足,而且结构失调。"国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在某次论坛上对《财经国家周刊》表示。

  据他测算,中国的新增家庭与住房新增套数之比约为1:0.8。这也意味着,供不应求的状况将持续下去。

  而结构失调的表现则是保障房性住房的缺位。"依照现行的土地财政,任何一个城市建保障房都不容易。"巴曙松说。

  房价居高不下之际,"两条腿走路"已箭在弦上。在北京市政府的保障房计划里,50%的保障房用地如何落实,值得关注。

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  中国房地产协会秘书长顾云昌的担忧是,数字打架的问题会否再次出现。"按照国家统计局的数字,2009年开发用地供应了10万公顷,但开发商买地只有3万多公顷,那7万公顷土地到哪里去了?"

  中铁集团市场发展部部长楼英瑞曾预测,伴随保障房用地的需求加大,普通商品房的价格将有比较明显的上涨。

  易居中国北京区域研究部总监王秀玲甚至表示,"政策在一定程度上起了反作用。"

  中国房地产研究会研究部主任胡安东对此的看法是,"短期内要上涨,但从长远看,仍然要健全保障房市场。"

  3月的土地大战,更像一次大变革前的阵痛。问题是,阵痛会持续多久,是否会超过公众的忍耐限度?

  王秀玲表示,目前土地出让金的使用管理还很散乱。"建议专款专用,多拿出一部分来做拆迁补偿安置和土地一级开发。"王秀玲说,"土地储备中心目前的工作是不到位的,很多钱都拿去建了形象工程。"

  顾云昌给出的解决之道则是将产品供应细化。"哪部分人买怎样的房子,我们的产品划分太不细致,针对中低收入家庭的房子供应严重不足。"

  我爱我家控股公司副总裁胡景晖则给《财经国家周刊》记者提供了一组耐人寻味的数据:2009年北京市共成交商品房37万套,"其中至少7万套是低龄人群购买,10年的需求集中在这3年里,供应怎么可能跟得上?"他认为,缓解高房价的压力在长期内都将很大。

  章林晓在预测2010年土地市场走势时表示,一方面保障房要挤压商品房用地,另一方面商品房需求不会大幅下降,于是开发商继续抢地。

  但在保障房用地供应上,他与毛大庆意见相反,"今年住房保障方面,在上半年肯定会高歌猛进,至于下半年,则得视财力而定。"他表示,开发商的抢地,恰恰反证出"今年保障房要动真格的了"。

  "未来会形成保障房和商品房两个市场,就像新加坡一样。在收入存在差距的情况下,这是唯一的出路。"章林晓说。(记者 魏洪磊)


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