对物业管理的评判权，今后将交给业主了。10月20日，2009年度北京物业管理示范项目考评工作正式启动，北京将首次采取“五星级项目”评定方式，并且第一次让业主参与评判。让人有些意外的是，对于这一创新举动，社会反响并不强烈。4000多家物业项目中，只有217个报了名，仅占总数的5%左右。

物业和业主的矛盾确实很难通过一项活动得以缓解。随着小区数量的不断增加，矛盾和纠纷更加频繁地暴露出来，每年物业问题都是投诉“重灾区”。

10月12日，上海市政协社会和法制委员会课题组发布了上海社会诚信问题的问卷调查，结果显示，物业公司和房地产机构、城管一起，成为市民心目中可信度最低的三大行业。中国青年报社会调查中心8月进行的一项调查也显示，“物业”已成为最易遭遇潜规则的领域之一，选择比例为44.1%。

中国消费者协会专门列举了关于物业管理的问题：大多数物业公司对自身职责认识有偏差，摆不正自己的位置，一些公司制定的所谓“业主公约”显失公平，对业主利益进行种种限制，甚至强行剥夺业主用电、用水、取暖的权利。

物业收费不透明、不公平也是一个重要方面。物业公司的服务与业主的要求难以吻合，物业人员不能做到服务、维修及时，甚至擅自出租公共设施侵占业主合法利益。一些物业公司乱收费，纵容部分员工野蛮管理，有的还把管理当成管制，侵害业主的人身权利和财产权。

是什么造成了物业的种种问题？究其原因，目前物业公司尚处于市场化与非市场化的过渡时期，没有进入真正的市场，使得物业公司无法通过竞争进行优胜劣汰，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差；另一方面也造成了物业管理的利润低，企业经营状况差，整个行业的福利待遇、人才结构等都受到影响。

中国物业管理协会2008年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》显示，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。多数企业生存状况困难，缺乏可持续发展的经济基础。

从资质上看，一级资质的企业占了7.9%，二级资质的占15.5％，三级资质的占71.5%，还有5.1%的未取得资质。物业服务企业整体规模较小，多数企业无法取得规模效益。

四成以上（40.8%）物业服务企业仍处于亏损状态，19.1%的企业经营状况“持平”。盈利企业平均年利润仅为81.28万元，表明物业服务行业的微利特征。

物业服务行业整体经营效益的不乐观，又影响到物业人员整体素质的提升。整个物业服务仍属于劳动密集型行业，基层操作人员比例过大，行业受用工成本影响显著。

据中国物业管理协会统计，2006年物业服务企业全国职工平均年工资为13453.20元，明显低于全国社会平均工资水平（17568.57元）。即使是物业企业管理人员，平均年收入也仅比社会平均工资高出4000多元。物业行业的薪酬竞争力低，使得该行业无法吸引高素质人才，这也造成整个行业竞争力和地位形象的低下，实际工作中，种种矛盾和纠纷难以解决。

对于物业问题，我们也不能把板子都打在物业公司身上，开发商也难辞其咎。调查发现，很多物业纠纷是开发商遗留的“后遗症”。如配套设施不全，工程质量不合格，前期承诺不到位等。这些问题成因复杂，物业公司往往是在代开发商受过。

更严重的是，一些物业公司本身就是房地产开发商下属单位。中国青年报社调中心在9月进行的一项调查显示，67.1%的人认为物业问题的产生原因是“物业公司服务意识淡漠”，还有61.3%的人指出，这是因为“物业公司由开发商指定”。

眼下就有不少房地产开发商会在楼盘开发结束后，成立物业公司来接管自己开发的楼盘，也就是自建自管，有人把这种现象叫做“父子兵”。物业与开发商的利益取向一致，很容易袒护开发商，于是“父子齐上阵”，与业主对立。

《物业管理行业生存状况调查报告》也显示，物业公司以协议方式取得的项目，占总项目数量的72.7%；以招投标方式取得的只占27.3%。虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成。

这种现象正是物业管理纠纷的一个重要根源。中国消费者协会律师团团长邱宝昌曾打过一个形象的比方，“业主和物业公司的关系就像包办婚姻一样，幸福的是少数，离婚的、打架的、吵一辈子的很多。”

因此，要解决物业问题，就要解除“包办婚姻”实现“婚姻自由”。物业公司从开发公司独立出来，才能做到权责分明——属于开发商造成的问题，就应该找开发商，物业公司还可以协助业主维护权益。

但是，对于实现“建管分离”，有专家表示质疑：销售楼盘有个过程，也许一年，也许两三年。入住初期，极少数的业主如何去选择物业公司？房子还没有销售时，物业就得入驻社区了，所以只能是开发商来选择物业。在目前大多数小区还没有成立业主委员会的前提下，维权仍是纸上谈兵。所以，政府和行业协会在制定相关标准与规则的同时，也应帮助引导业主公平、公正地选出业主委员会，再由业主委员会通过招投标方式，招到自己满意的物业管理公司。

说到底，物业问题之所以难解决，还是因为没有摆正物业的位置，看清楚物业的重要性。事实上，买房售房只是个开端。对于广大真正有住房需求的业主来说，物业才决定安居问题，决定今后漫长生活的舒适度和幸福感。从这个意义上来说，物业不是简单的“售后服务”，不是房地产开发一个可有可无的附加项目，它应该是一个规范和健全的独立行业。因此，实现物业管理的市场化迫在眉睫。

编辑：宁波 来源：中国青年报（记者 黄冲）