时政|经济|社会|文化|地方企业|节会|人事变动|
  各地新闻: 北京 重庆 大连 福建 广东 广西 海南 黑龙江 河南 湖北 湖南 吉林 江苏 辽宁 四川 山东 上海 陕西 深圳 天津 新疆 云南 浙江
“国十一条”:地方政府是调控地产首要责任人
2010-01-13 09:33:25

我来说两句 打印文章 发送给好友

1月10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布,从土地到信贷,再到地方政府责任,文件详细列出了十一条措施。北京大学房地产研究所所长陈国强说,与2009年12月14日的国四条相比,这个被称为““国十一条””的文件为今年的房地产市场定下了基调。“中央明确了今年房地产调控主要任务是,遏制房价过快上涨。”

尽管“国十一条”中并没有严厉的调控措施,但市场震动并不小。1月11日,房地产股几乎全线下跌,地产板块下跌高达1.96%,跌幅居两市各行业首位。

信贷政策变化微妙 改善型住房优惠消失

在业内专家看来,信贷政策是房地产市场的缰绳。

2007年是房价疯涨的一年,当年9月27日,中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,收紧了信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策直接导致了2007年下半年至2008年底房地产市场的低迷。

在经历了2009年房地产市场出人意料的火爆后,信贷政策是否会出现变化一直是业内关注的焦点。

“前段时间,各商业银行曾接到过银监会的一个征求意见稿,对二套房贷首付比例是否要提高征求意见。”北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划主管王昊告诉记者。

1月8日,中国银监会否认要提高二套房贷首付比例。1月10日,“国十一条”重申:二套房贷首付比例不得低于40%。

“银行放贷一般是上半年松,下半年紧,年初有些银行打擦边球,加上中央要遏制部分城市高涨的房价,所以会再次明确二套房贷首付比例。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说。

二套房贷首付比例并没有提高,但是,信贷政策却从另一方面有所收紧。对照以往的文件,“国十一条”中没有了“改善型住房”的身影。

2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确:加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

也就是说,在131号文件中,如果第二套住房是改善型住房,依然可以享受首付比例最低两成,贷款利率打7折的优惠。

然而,在2010年年初的“国十一条”中,只要是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。借助改善型住房的名目获取信贷优惠不复存在。

胡景晖告诉记者,在131号文件的政策下,不仅改善型住房的需求得到了支持,一些投资性购房也会得到信贷优惠。

北京中原三级市场研究部的统计数据显示,北京中高档二手商品房交易中,15%的消费者是改善型购房。假设一位购房人二次购房,房屋总价150万元,贷款以20年期计算,按照现在的政策,首付要多付10.5万元,利息多付15.11万元。

改善型住房的优惠措施被取消,但“贷款利率严格按照风险定价”的说法却给银行操作留出了空间。

据一家国有银行工作人员介绍,之前的政策要求对于二套房贷至少执行基准利率,但“国十一条”的这个表述却比较模糊,在各家银行竞争激烈的情况下,很有可能出现利率下浮的举措,这样就不是收紧信贷,而是放松信贷。

地方政府能否落实“国十一条”

“第十一条是要落实各级地方政府的责任。前十条都要地方政府去实施。”在博客上,SOHO中国董事长潘石屹这样谈自己对“国十一条”的学习体会。

“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。”从“国十一条”来看,不论是加大供给还是抑制投机,不论是土地政策,还是金融、税收政策,最终都要落到地方政府来执行。

有业内人士认为,“国十一条”中这样的表述“很罕见”。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋觉得,“国十一条”最大的新意,就是它既打击开发商更打击地方政府,而也只有规范了地方政府的行为,房地产调控才能达到预期目标。

“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果,关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”杨少锋说,中央政府把房地产当作民生问题,希望房价能够让大部分老百姓承受得起;而地方政府则只是把房地产当作经济问题,土地出让金和税收才是地方政府最关心的问题。正是这种中央地方利益的不一致,导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。

杨少锋认为,此次中央明确地方政府作为房地产调控的首要责任人,并对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理,说明中央已经意识到整治房地产首先要规范的就是地方政府的行为。

地方政府土地财政导致高房价历来备受批评,然而,是什么导致地方政府依赖土地财政?怎样才能规范地方政府的利益?这些是几年来难以解决的问题。

在2009年年底,十一届全国人大常委会第十二次会议举行期间,全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵与网友对话时表示,如果不把中央政府和地方政府的事权、财权划分更加对称,地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话,高房价问题很难解决。

吴晓灵指出,房价问题折射出的是中国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度问题。在土地制度问题中,最主要的是解决地方政府的土地财政问题。

在很多学者眼中,1994年开始实行的分税制中,中央与地方政府事权与财权的不对称,导致地方政府入不敷出,只能卖地经营城市,从而使得房地产市场调控失灵。

有意思的是,就在“国十一条”公布的当天,杭州市政府也公布了针对房地产市场的新政策。这个名为《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》,在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定了29条优惠政策。

按照这个政策,如果在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房,将给予房款总额1.3%的购房补贴;如果在杭州市区仅有一套住房,在2010年1月1日至12月31日期间出售住房,并重新购买普通住房,给予房款总额1.3%的购房补贴;因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的,在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

2009年12月25日,南京市出台了20条房地产新政,规定在该市首次购房者,以及夫妻双方仅有一套住房的改善型购房者,都可以享受房款总额0.5%的购房补贴。

今年1月6日,浙江省舟山市也宣布对首次购房者给予所征收契税全额的财政补贴;对以家庭为单位在该市仅有一套住房的改善型购房者,个人所得税全额或差额退还。

从内容上看,这些政策似乎都与中央房地产调控的基调相悖,在一些媒体上,这些政策被称为地方政府的托市新政。

来源:中国青年报(记者 李松涛) 编辑:宁波




中国日报网版权说明:凡注明来源为“中国日报网:XXX(署名)”,除与中国日报网签署内容授权协议的网站外,其他任何网站或单位未经允许禁止转载、使用,违者必究。如需使用,请与010-84883663、84883567联系;凡本网注明“来源:XXX(非中国日报网)”的作品,均转载自其它媒体,目的在于传播更多信息,其他媒体如需转载,请与稿件来源方联系,如产生任何问题与本网无关。
 
专题
2009年终盘点
2009年即将过去,这一年对众多网民来说无疑是一个非常热闹的年份……>> 详细

各地新闻
1月10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布,从土地到信贷,再到地方政府责任,文件详细列出了十一条措施。北京大学房地产研究所所长陈国强说,与2009年12月14日的国四条相比,这个被称为““国十一条””的文件为今年的房地产市场定下了基调。>> 详细
点击排行
  重庆规定法院干部配偶子女不能当律师
国家质检局:9种文具甲醛超标威胁学生安全
 
视觉