泡沫再现 度假房产上演“空城”

在海南楼市股市疯狂的同时，海口、三亚等城市的商品房空置率依然居高不下。每年11月到次年3月，随着“候鸟”人群南下，海南会迎来商品房入住率最高的时段。然而，2月2日晚上7点多钟，中国证券报记者在海口经世纪大桥到住宅聚集地海甸岛发现，沿途绝大多数表示售罄的楼盘亮灯率很低。

被投资客津津乐道的“荣域”在广告中自称是“西班牙风情小镇”，但直到晚上8点多钟还是一座“空镇”。保安告诉中国证券报记者，荣域二期今年才交房，很多业主还在装修。每栋楼有五六十户人家，入住的平均只有七八户。不过，不论是一期还是二期，每栋楼都只有两三户亮灯，花园里也没有人走动。其中一栋楼甚至只有一户人家亮着灯，几个江浙口音的人坐在阳台上交流炒房心得，他们的声音在寂静中传得很远。

车沿世纪大道、海景路前行，“江南城”、“世纪海岸”、“兆南家园”、“鸿天阁”等楼盘巨大的招牌在夜色中若隐若现，大部分楼的亮灯率在10%左右，最多不超过一半。在这里，甚至看不到几个路人，偶尔只有一条狗跑过。

“10多年前的烂尾楼就是这样，黑乎乎到处都是，谁要说海南现在的房地产没有泡沫，不是很可笑吗？”李哲至今仍对当年房地产泡沫破灭后的景象心有余悸。而亲身经历那场泡沫的苏格兰柏斯房地产公司总经理万年也认为，海南房价目前已经虚高太多，迟早会跌下来。

不过，海南改革发展研究院海南所所长夏锋比较乐观，他认为目前最多只是个别区域和楼盘出现了小泡沫，并没有整体性严重泡沫。如果站在全国乃至全世界的角度看，海南的度假房产确实有很强的刚性需求。但他指出，国际上通常认为商品房空置率在10%以内属正常，但目前在三亚部分小区尤其是一线海景房空置率达80%，即使在每年人气最旺的11月份到次年3月份，有的小区房屋空置率也在50%左右，要谨防小泡沫变成大泡沫。

此轮房价暴涨除缺乏投资渠道的游资炒作外，也与土地的无序开发有关。夏锋说，2009年，为激发县域经济活力，海南实施了扩权强县改革，下放了197项审批权，其中包括部分土地的审批权，结果使得市县间土地资源很难实现优化配置。现在产生的地产“小泡沫”相当大程度上是由各市县无序卖地引发的。这也直接促使海南省政府1月中旬出台了“两个暂停”，即暂停商业性开发土地出让以及新的土地开发项目审批。

“海南房地产目前是否有泡沫，不能用本地居民的购买力来衡量，度假房产的特色也决定了不能用空置率来判断。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授指出，国际旅游岛的建设让海南进入了度假房产时代。海南房地产将走两种模式，一是通过保障性住房来解决绝大多数普通居民的住房问题，一是走高端商品房开发，面对的是来自全国其他城市和世界各地的购房者。据他了解，目前进入海南的资金百分之六七十来自于企业自有资金，仅百分之二三十来自银行贷款。虽然有一些企业在炒作楼盘，但整体炒作比例较小，这与10多年前完全依靠银行贷款进行投机的那场危机有本质不同。

“从均价看，海南房价还有很大空间。”曹锡仁说，目前来海南购房的外资还不多，将来度假房产不会只沿几个经济中心城市展开，而会多点分布、网状展开，最终度假房产会呈现出滨海、滨江、滨湖、依山、傍林五种形态，并形成外国人聚居区。

“10多年前的烂尾楼就是这样，黑乎乎到处都是，谁要说海南现在的房地产没有泡沫，不是很可笑吗？”