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三问北京“地王” 为何多数都是“央企制造”
2010-03-18 11:22:08

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中国日报网消息:在地王频出的年景,地王没有如期出现反倒让人惊讶。

3月17日,82轮竞拍,30次举牌,保利地产旗下北京保利营房地产开发有限公司最终以50.4亿元将朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地收入囊中。

“楼面价才约合1.8万/平方米,总价也不高。”随着主持人的手起锤落,金隅嘉业房地产开发有限公司一位人士语带恹恹,难掩失望。此前部分“观战”的业内人士纷纷预测,此地块总价可能会冲破60亿元,极有可能创造新的地王。

对于万科等数家“观战”的房企来说,最近两天北京市土地整理储备中心可谓好戏连台。先是3月15日集中出让的6宗地块中,三宗地块先后荣膺地王。时隔一天,大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地又再次向地王发起冲击。

而一周之后的3月25日,备受关注的“北京CBD最后一块宝地”中服地块的归属将会尘埃落定。业内人士预测,中服地块将可能创造百亿元以上的天价。

聚焦 1 为何多数“地王”都是“央企制造”?

17日,大望京村4号、5号地再次引得远洋、保利、华润、首开等国字头背景的房企悉数到场,众多民营房企的“观摩”透露着无奈。金地一位工作人员在竞拍结束后难掩失落:“资金等方面的高门槛,使我们根本竞争不过央企。”更多到场的民营房企则不愿多言。

在3月15日竞得“地王”的远洋地产、中信地产、中国兵器装备集团公司均为央企,而同场竞技者也不乏中国烟草、中维地产等央企的身影。在新一轮的购地狂潮中,多数“地王”被鲜明地烙上了“央企制造”。

“不差钱”的央企在并非主营业务的地产领域强势出手,甚至令地产大鳄任志强、潘石屹也不得不感叹,“央企也太有钱”。

为何“地王”大都由“央企制造”?中国现代国际关系研究院经济安全研究中心主任江涌认为,央企拿地是因为自身创造利润压力太大。“目前国内实体经济疲弱,微观经营环境恶劣。在这种情况下,把钱投入虚拟经济比如股市、楼市比投入实体经济风险要小一些,而且更容易获得利润。”

北京仁达房地产评估有限公司的一份报告显示,2009年以来的土地市场表现出最大特点为“国进民退”——有国企背景的企业纷纷踏入土地市场,并将多块地王“收入囊中”。

目前,活跃在土地市场的国企,一类是保利、华润、绿地等以房地产为主业的地方国企或央企;另一类是中化集团、中电集团等大型工业国企集团,房地产已成为其重要的“副业”。国企不但自有资金雄厚,而且在获得信贷、政府帮助等方面有着非央企无法比拟的优势。2009年前三季度,8.67万亿元的新增信贷进入了市场,使得本身就“不差钱”的国企流动性更为充裕。

针对央企频繁进入房地产市场,国资委宣传局新闻处处长苏桂锋在接受记者采访时表示,对于房地产业,国资委方面的要求是,主业是房地产的企业都可以做。目前国资委旗下主业为房地产的央企有保利、华侨城、中粮、中化等16家,此外还有一些二级上市公司也主营房地产。

虽然没有明令禁止央企进入房地产业,但在今年1月举行的中央企业负责人经营业绩考核工作会议上,国资委副主任黄淑和曾提醒中央国有企业,要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域,已经进入这些领域的,要规范程序,严格考核。而且从今年开始,国资委在对央企考核中将对非经常性收益减半计算。

对此,资深财经评论员马红漫表示,业绩考核指标的改进在一定程度上遏制了央企扩张冲动,但经济考核指标调整效果的显现速度缓慢,难以立竿见影地浇灭央企的炒地热情。鉴于炒地推高房价产生的极端影响,主管部门应采取更为积极的措施,直接限制央企进入高风险非主业领域。

聚焦 2 “地王”是否助推土地财政?

一段时间以来,当民众和媒体攻击高房价时,房地产商往往宣称“地方政府出让土地的费用越来越高”,房价与地价互为因果的关系,使得政府土地出让的行为同“高房价”一起备受质疑。在今年的全国“两会”上,全国政协委员、招商局集团董事长秦晓表示,地方政府“土地财政”是房价高企的主要责任者,也是房价居高不下的“根源”所在。

中国指数研究院一项调查显示,2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,比2008年增长140%。

2009年,北京市国土局通过土地招拍挂合同地价款数额为932亿元,位居全国第三。“但实际上,由于合同签订和土地款到位需要时间、土地开发成本等扣除后,2009年北京市土地出让金收入实际完成494亿元。”北京市财政局新闻发言人孟景伟在接受记者采访时说。

针对人们“北京财政是土地财政”的质疑,孟景伟明确表示,土地是稀缺资源,政府不可能把土地出让金作为政府财政收入的长期增长点。

2009年,北京财政收入完成2026.8亿元,增长超过10%。孟景伟说,2026.8亿元的财政收入是指一般预算收入,其中不包含土地出让金收入。因此,超过10%的财政收入增长是建立在产业结构不断优化,经济质量和效益不断提高,以及发展环境不断改善基础上的,并非像外界所认为的那样“依靠卖地取得了部分收入”。

更重要的是,土地出让金收入是纳入基金预算管理的,与一般预算相对独立,一旦取得,必须专款专用,不能用于非指定用途。

根据孟景伟的解释,土地出让金中,扣除约21%的开发成本,也就是近100亿元之后,剩余的土地出让金中,各种政策性的安排占25%左右,比如10%要用于保障性住房建设,另一部分用于基本建设。还有一部分是年底转入来年使用。

虽然北京一再否认“土地财政”,但如果没有土地出让收入支撑,2010年北京市财政支出需求估计都将是个难题。根据北京市财政局提交的预算安排,2010年,北京市财政支出约为2228亿元,其中市级财政支出安排894亿元。

北京市常务副市长吉林表示,北京财政不能依赖土地收入,2010年北京市产业发展任务很重,要用产业发展带动税收增长,扭转财政收入重心逐渐偏向土地收入的局面。

聚焦 3 现行土地招拍挂制度催生“地王”?

万达集团董事长王健林认为各地频现“地王”与现行的土地招拍挂制度关系密切。他说:“现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因,要遏制高房价,需要改变目前的土地出让方式。”

2002年,国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,我国正式实施土地“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)制度。此举通过引入市场竞争机制,在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,制度创新意义不容否认。但多年的实践表明,“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。

根据国土部的统计,2009年全国商品房用地出让交易中,采用招标方式的占2%,而根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌,则分别占交易地块总数的18%和80%。

王健林表示,实行招拍挂制度以前的15年,我国的房价平均年增长率为5.1%,低于收入增长和GDP增长。获取土地渠道容易,有资源、有关系就能够批到地。虽然可能有腐败在里面,但房价还是比较低。从真正开始实行土地招拍挂制度,土地从一个渠道供给,价高者得。从2004年到2010年的6年间,平均房价每年上涨10%左右,涨幅是10多年前的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了,规范市场的目的也达到了,但产生的副作用是土地价格一再推高。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林并不赞同,“招拍挂”方式导致地价上涨,“价高者得”的获得方式致使地价上涨推高房价的观点。廖永林认为,地价上涨的主要原因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。

中国人民大学土地管理系教授林增杰认为,可以对现行的土地招拍挂制度进行改革,采用“捆绑限价”模式,即明确出让土地中保障性用房的比例和价格,在此基础上进行“招拍挂”,开发完成后由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房;或者“分类出让”模式,将普通住房和高档住房用地“区别对待”,分别采用不同的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地采用“价高者得”模式,但对保障房和普通住宅建设用地进行“综合评标”,综合地价、房价、户型、面积等多种指标,选出适合普通消费需求的开发商。

经济学家厉以宁也提出“土地出让房价低者得”的方式。在土地竞拍中,政府先确定房屋面积和地价,然后让开发商竞拍,在同等质量的情况下,谁的房价低就把土地卖给谁,并由专门机构来检查质量。这样,既可压缩开发商的暴利空间,也可以改善商品房供应结构。

来源:经济参考报(记者 孙晓胜 岳瑞芳 王涛) 编辑:宁波


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