二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(普通住宅)

购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价×1.5% 2、印花税：成交价×0.05%

出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价×0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额×5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价×1%或差额×20% ，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅

因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算，如果按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元；如果按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。

阴合同：160万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)＋(160万－63万)×5.5%(营业税)＋160万×1%(个人所得税)=94950元

阳合同：50万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)=8000元

税收流失：94950-8000=86950元

陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。

根据规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎都是由购买方承担的，作为卖方的陈女士其实从中受益有限，可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢？

陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。

陈女士告诉我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来负责起草的。

陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。然后基本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说你签字。我可能看一下总价，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题肯定的。

陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。

陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，这样房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。

原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的原因。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也有很多人因为签了一个这样的合同，遇到了麻烦。

房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。在二手房市场上，阴阳合同已经成了一个公开的秘密。但是一阴一阳两份合同，真的就能像中介说的那样，能合理避税没有风险吗？北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。

家住北京的王女士，这几个月来一直在为房子的事情烦恼。2009年7月，王女士位于北京市丰台区的一处房产准备出售，找到了一家中介公司帮助联系买家。

王女士：我们都见了面了，签了合同了，成交的价格是60万。

但当王女士到房产交易大厅办过户手续时，摆在她面前的却是另一份合同。

王女士：交给房地局的那个合同的价格是22万。我突然就发现，我说这价格怎么是22万啊？我说咱们不是成交60万吗？然后他说这个你甭管了。这个是那什么，是我们作价的，你别在这说。然后就给我拉一边去了。

房子价格突然由60万变成了22万，王女士这时候才被告知，中介帮他签的是阴阳合同，这份价格低的合同，主要是给有关部门看，是为了让买家少交点税。看到眼前合同上原本60万的房款，变成了22万，还有她的亲笔签名。

王女士：链家(地产)那个程序特别搞笑，你所有东西就是到那他捂着。赶紧签字，这你赶紧签字，那赶紧签字，然后你就去签。

记者在王女士提供的材料里看到，这份三方实际成交的合同，成交价格一栏没有数字，而在另外一份《链家居间补充协议》中说明，房屋成交价格为60万。随后，王女士给律师打了电话。律师告诉她，这样做属于违法避税，超过一定额度的会被追究刑事责任。也有可能会给他带来很多意想不到的纠纷。王女士心里非常不安。

王女士：就怕那个买房的人，你过完户以后，回头他反悔了。他觉得可能那个房价要跌，或者怎么样的，他会找你后帐。他完全可以说按要求22万去付你的钱，让你把其它多余的钱给他退回来。

一系列顾虑让王女士不敢把房子过户给买方，但中介公司却急于做成这笔生意，催促王女士过户。

王女士：我跟他说，这样吧如果你要过的话，我先找我的律师，他跟我签个东西。然后我这样说的时候，她就去跟那个买方去协调。然后最后说那行，结果我就先走了。因为当时他就有点控制我的意思，你知道吗，就是你今天不能走。

王女士后来找到税务部门举报了这次阴阳合同的事，该部门相关负责人告诉王女士可以立案，但最快解决要等3个月。

王女士：举报之后税务部门后来给我回信了，但是他们说他们不管。他的理由就是说，你的交易没完成。而且他又按那个指导价格，不低于指导价格去交易的。

由于交易没有完成，税务部门无法介入。税务人员说，如果按照当时北京市丰台区此类房子每平米指导价不低于3500元的标准计算，由于王女士的房子是回迁房，面积60平米，即便是22万成交也不属于异常，税务部门同样没有办法介入。就在王女士左右为难的时候，因为王女士收了房款却迟迟没有过户，买家认为王女士违约，申请仲裁。从北京仲裁委员会出具的这份仲裁结果来看，王女士因为违约，需要全额返还买方593000元房款，还需要赔偿给买方，包括27550元仲裁费在内的50000元。房子没卖成，反倒要赔给买家5万多块钱，这让王女士怎么也想不通。

王女士：现在我就有一个想法，我觉得中介公司他存在严重的过失。我觉得他应该来赔偿我这个损失，所以我准备去起诉这个中介公司。

为了少交税、多贷款而签的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，其实它暗藏很多风险。数据显示，今年上半年，因为阴阳合同产生的纠纷有300多起，而今年二手房交易保守估计的逃税额度在20亿元左右。阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。那么，到底有什么养的杀手锏，能禁止阴阳合同产生呢？

邱宝昌律师告诉我们，因为阴阳合同引起的纠纷呈上升趋势，上半年，京城的各家律师事务所就接到了多起这样的诉讼。

北京汇佳律师事务所律师 邱宝昌

邱宝昌：实际上阴阳合同，是一种虚假的或者采取一种欺骗的手段，签订这种合同，是损害国家利益的。本来是六十万，做成二十万，它税少了三分之二。

律师邱宝昌告诉记者，按照目前的法律规定，签订阴阳合同是一种违法行为。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定：纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。

邱宝昌：另外在这里面作为一个中介，它是有责任的。有一些中介公司，为了促成交易买卖完成，获取这种佣金，它就采取一种阴阳合同，中介方起到了推波助澜。或者是出主意，再他的主导下，那他承担责任，因为他是共同的逃税。

我爱我家副总经理胡景晖告诉我们，地税部门及建委制定了地区二手房最低指导价，以确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。但是随着近一两年北京市房价的一路疯涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，像陈女士的刚刚出售的朝阳区这套房子，当地的市场价格已经接近每平米3万，但市场指导价不过才五六千元，最低指导价实际上已经难以起到作用。

胡景晖：从现在各个区域的最低过户价和成交价来看的话，平均的这个价差大概在20%左右。如果要想杜绝这种行为的话，从理论上来讲，那就是把目前政府执行的最低过户价，调整到一个跟市场比较接近的水平。

中国指数研究院院长 莫天全

莫天全：西方方国家在制度上也是做了很多事情，来避免大家有机会来钻这个空子。你比如说他对这个指导价，用这个第三方，中立的第三方，不是用得这个买卖双方，也不是用中介公司，去做这个房屋的评估。就是这个市场的指导价，跟市场的真正成交价是比较接近的。

莫天全认为，提高政府指导价的更新频率，缩小政府指导价与市场价格之间的差异，是解决阴阳合同的最有效办法。此外他还指出，加强与独立中介机构的沟通和合作，让这些机构参与政府指导价的制定和交易规则的设立尤为重要。

莫天全：指导价跟市场价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点，这样就是说不给大家有这个机会去做这个阴阳合同，或者说那个空间已经很小了，大家不至于为了一点点小的利益去做这个阴阳合同。

莫天全特别指出，德国的经验值得借鉴。在德国，根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需按照此“指导价”在一定合理范围内进行。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%，则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到合理范围内，售房者将面临最高50000欧元的罚款。除此之外，胡景晖认为，阴阳合同产生的一个更重要的原因是二手房交易过程中的税收过多，避税自然会成为买方的重要考量。禁止阴阳合同，税制改革才是根本。

胡景晖：减少目前在流转环节过重的税收。增加在多套持有环节的税收，从存量、从大量空置的存量里面增加供应，激活这些目前闲置的房产，让它更多的在市场上出租和出售，既可以稳定房价，又可以平均租金，还能够避免这个资源的浪费。

莫天全：西方国家在保有环节，就是它的物业税比较成熟一点。这样它很多税就归到了保有环节去纳税。我们这个物业税还迟迟没有出台，将来如果说物业税的出台，能减少交易环节的复杂程度，能减少交易环节的税费的话，我相信对抑制阴阳合同的出现还是会有帮助的。

半小时观察

两个月前，北京市统计局发布的二手房均价，由于和中介公司公布的均价，每平米相差了近3000元钱，再次引发了公众对于统计数据失真的质疑。殊不知，这种差距里面，“阴阳合同”起到了很大的干扰作用。实际上，近几年关于楼市的各种统计数据频频打架，其中不能排除各种机构的数据，鱼龙混杂，混淆视听。从1998年中国房地产市场化以来，中国房地产市场始终缺乏一个科学的房价统计体系，房产分类统计一直处于空白状况，需要尽快完善、建立一个分类的、能够科学反映整个房价变动态势的指标体系。目前，北京市统计部门暂停了二手房数据发布，但是各类机构，还有等着买房子的市民，对于这个数据的关注和热情，应该并不会降低。