上海10月7日出台楼市调控细则（又称“沪十二条”），其中的“限购令”最受关注，这一临时性的政策中，规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。

但市场人士认为“限购令”是在压制暂时需求，而不会消灭需求，抑制房价效果有待市场检验。而房产税这只还没有落地的“靴子”又被认为是“纸老虎”。

“限购令”见效需缓冲期

以十一黄金周前后上海楼市的成交量来看，目前国家二次调控的政策似乎还没有发挥出威力。

根据佑威房地产研究中心提供的数据，今年十一黄金周，上海新房的成交量为20.7万平方米，为去年同期的2.25倍，10月7日，长假最后一天，上海新房的成交量更是高达8.6万平方米，占据整个黄金周成交量的四成，均价19160元/平方米，环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点。

另外来自美联物业市场部的数据显示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日均成交量约为533套，其中1938套为新房，日均新房成交套数约为485套。

有关专家直言，国庆前有很多购房人集中完成交易，所以新政效应最快也得下个月方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程，一个月之后交易量应会出现显著变化。”

上海房管局一官员告诉中国证券报记者：“现在市场心态浮躁，希望政策立竿见影，这不现实，需要一定的缓冲期。”

上海楼市细则出台后，确实有一些购房者表示先观望一段时间。据21世纪不动产的一位负责人介绍，很多房东在得知新政出台后，心态有了微妙变化，愿意和看房者议价。

房产税并非为降房价

北京、深圳、上海、厦门等城市推出了不同版本的“限购令”，此前的一系列楼市调控难以真正撼动房价，反而让楼市更加扑朔迷离。在这种背景下，“限购令”被寄予了厚望，但和其他许多调控政策不同，各大城市的限购令都有一个定语：“暂时”。

这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出，上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。

全国房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁接受中国证券报采访时表示，“限购令”出台，对房地产调控而言，现阶段恐怕治标不治本。

“以北京每个家庭限购一套的‘限购令’为例，出台至今，北京的房价并没有下降，理由其实很简单，需求可以被压制，但不可能被消灭，如果不着力于改善供求关系，调控预期，一旦限购政策放开，原来的需求如潮水般出现，市场只能报复性的反弹。”李骁并不看好“限购令”，原因是无法打消市场的预期。

如果此轮调控不理想，政府还有一张“王牌”：房产税。之前舆论惊呼老虎来了，最近似乎发现房产税是“纸老虎”。目前上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。业内人士称，房产税将先“部分征收”，三套房以上征收的方案出台的可能性比较大。 上海房管局一官员对中国证券报记者表示，上海肯定是“试点征收房产税的城市”，先试点再推广全国，但征收房产税不是为了降低房价。

房产税或将推高租金

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为：“现在大家对房产税的期望值有些高过头了，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。”

“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。李骁认为，从政府宣传的角度看，出台房产税的两大作用：调控楼市和调节居民收入。对于“调控楼市”，所产生的影响是暂时的，虽然增加持有者的成本，但不可能从终端的产品上让其价格下降，不足以调控市场降温。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8%-12%，但房价依然上涨。

“参考国际物业税0.8%-1.2%的标准，房产税征收0.3%-0.4%当属合理，100万价值的房产每年增加3000-4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。”李骁认为，房产税出台，将大幅度推高房屋租金。

李骁说，如果说房产税不能调控房价，其另一功能调节收入可以实现，税收用来解决保障性住房的建设资金。

也有人认为，目前抑制需求的调控政策是在为增加供给争取时间，先把需求压住，再增加保障房的供给。在李骁看来，这个说法有待商榷，首先保障房在2009年资金宽裕的情况下都没有完成建设计划，今年政府非常重视，目前也仅完成计划的70%，其供给量需要数年才能在市场发挥作用。

有专家认为，仅有房产税是不够的，还应该增加房屋闲置税，以法国为例，如果房屋空置一年，征收10%的税收，逼迫投资客退出房地产市场。进一步健全税收制度，将房产税用于公共服务，用于保障民生，才能真正有效果。

10日，上海市市长韩正在市长国际企业家咨询会新闻发布会上表示，在上海，房价太高是个不争的事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。他表示，上海坚决贯彻中央的宏观调控决策，针对上海房地产市场的特殊情况，采取更有针对性的调控措施。

来源：中国证券报 编辑：邓京荆