新规实施

如何退房

《办法》中明确，在房屋开始预售后，预售资金未达到重点监管额度前，购房人提出退房的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件，向监管银行申请退回购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业自行结算退款。

政策解读

1.预售款并非全部受监管

“进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。”

“其实预售款并不是全部会被监管。”陈志仔细阅读后发现。他说，《办法》中所说的重点监管资金是一个项目的建设费用，包括住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

例如，一个10万平米的项目，建安成本（建设费用）为3000元/平米，预售价格为1万元/平米。那么，这个项目所需的建设费用为3亿元，而所有的预售金额为10亿元。按照规定理解，专用账户中的10亿元收益中，政府只监管其中的3亿元，从而保证这个项目保质保量地完工，杜绝出现烂尾和欺诈，其余的收益开发企业可以申请支取。因此，他认为，“被控制”的预售款其实只是一个项目建设的成本。

今年1月至9月，北京房地产市场开发资金总量为3900亿元左右，而预售款只有1020亿元左右，在整个预收款中的占比并不大，而更多的资金来自融资。可以说，这个《办法》是要管好预售款，而并非管死。

2.监管资金设支取四节点

“房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。”

陈志说，开发商在申请预售许可之前，应当制定和核定用款计划和数额。相关部门会根据开发企业所报的计划和施工情况，对用款数额进行审核。确实达到节点时间，且用款额度符合实际，银行才会从专用账户划转资金。

《办法》规定，用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。对于第四个节点，陈志说，房产交用后，购房人可持有开发商提供的相关手续，委托或自己办理房产证，证明房产已经归业主所有。

在此之前，专用账户资金不得低于项目工程建设费用的5%。“此前，部分开发商出现房屋交用后，不交税费等相关费用，导致业主入住但不能办理房产证。”这一做法将杜绝类似情况。

3.监管银行不得随意变更

“房地产开发企业应自己确定项目的监管银行，分期建设的，每一期内的项目只能委托一家监管银行，并且开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。”

陈志说，目前开发商借贷建房的同时，允诺推荐客户采用借贷银行按揭购房，这是正常的市场行为。因此，开发商有权力自己选择监管银行。

“虽然银行是开发商自己确定的，但中国人民银行会适时监控。”同时，开发商支取资金必须凭借备案工程建设合同，也不能超过节点用款额度。因此会避免开发商与银行打默契球。

4.购房人可查购房款去向

“商品房预售时，购房人无论是全款购房，还是贷款购房，都应当将购房款及贷款直接存入专用账户。”

《办法》规定，主管部门会公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询。

陈志透露，市住建委正在建立网上查询系统。购房人根据网签的合同号，就能通过房地产交易网，追踪自己购房款的去向。看看是不是划入了开发商专用账户。这样，将形成社会更多范围的监督机制。

商品房预售金监管须全国协同

从最终调控目标来说，类似政策只有全国协同执行，才有望尽早达到目标。

本报特约评论员徐立凡

《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁开发商直接收存预售金。对一直抱有博弈念头的开发商来说，这一办法无疑是重量级调控砝码。

过去几年，商品房预售资金一直是开发商的保镖。这笔钱本来不该滥用，却经常被用于炒地、囤地，而新获得的地块，又成为贷款抵押品。由此产生的问题是，工程款可能突然中断，导致工程质量下降甚至成为烂尾楼，危害购房者利益。而被挪用的资金投入市场后，成为地王频出的重要抬轿者，刺激购房者的心理预期和房价的非理性飞涨。

将商品房预售资金存入专用账户，在限制开发商资金违规流转的同时，削弱了开发商的资金实力，降低了开发商凭恃丰沛资金与调控政策博弈的本钱。新措施无疑将提高开发商配合调控政策的主观能动性。

此外，政府对于预售资金的有效管理，丰富了政府的调控手段。此前，尽管政策三令五申，但开发商在销售环节仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于监管乏力。预售资金管理强化后，开发商必须考虑一旦违规预售资金可能被扣罚、或停止网签等风险。违规成本的大大抬高，实际上提高了调控政策的落地机会。

可以预期，预售资金管理新政将迫使开发商作出应对。在银行贷款从紧和预售资金不能挪用这两道绳索下，目前仍在观望市况、期待风向转变的开发商们，无法再坐得住，如想回笼资金，就必须加快销售，囤楼惜售难以延续。

在多重政策压力下，商品房预售金监管的强化，可能会成为压低房价的那一根稻草。

但是，不同的开发商对新政的抗压性不同。相对而言，实力较弱的开发商，将被迫采取与调控政策方向趋同的应对方式，而大规模的开发企业由于资金全国调用，仍可作出规避动作。比如，可以调用没有实施预售金监管的地方分公司应急，以继续保持与调控政策博弈的能力，寻求更高利润的获取机会。

从这个角度说，北京市商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户的政策，只能取得有限效果。即使中小开发商被迫调整战略，房价低头也难成趋势。从最终调控目标来说，类似政策只有全国协同执行，才有望尽早达到目标。

来源：京华时报 编辑：段若兰