土地闲置将遭严查

12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，要加强土地调控，严格落实房地产用地调控政策，打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为。提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。

美联物业研究中心发布报告称，国土部此次出台的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。但如果各地方政府不坚决落实执行，仍难以起到实质性的作用。

4月份以来，地价快速上涨。国土部解释称，全国土地供应并不少，一些企业购置土地后没有及时开发，有囤积现象。为此，国土部开始要求省级国土部门，对因为政府原因闲置土地，在明年1月中旬之前将尚未完成整改处置的土地和具体的地块信息、闲置原因向社会公示，还将公布一批因企业原因造成土地闲置名单，禁止企业及控股股东在问题查处到位前参与竞争拿地。

有专家表示，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。全国政协委员张皎指出，对闲置用地处理，除了执行国家的相关法律法规之外，各级土地主管部门应该抓紧研究制定闲置土地处置的操作程序，制定实施细则、“闲置土地处置操作程序”等配套法规。

“面粉”的上涨速度已经超过了“面包”，“招拍挂”土地出让方式也受到诟病，改革土地出让方式也有望成为新调控手段。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，如果仅要求土地不得溢价50%，政府完全可以将起价提高。而如果人为地把土地价格压下来，很可能造成由于市场竞争不充分，在竞争者之间产生不公。一些地块由于位置和面积较好，出现地王的可能性很大，溢价率应该以市场平均价格为基础进行计算。

目前，北京、上海、深圳等地逐步开始探索新的土地出让方式。今年10月份，深圳以“定地价、竞房价”的方式出让一块安居型商品房用地，该宗地安居型商品房的最高销售基准价格为8000元/平方米(含装修)，竞拍将以8000元/平方米为最高基准，价低者得，最终卓越集团以7380元/平方米的最低报价拍得该地块。

房产税扩征或起步

据接近发改委财政金融司的人士介绍，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进。2011年，如果房价继续大幅上涨，房产税试点很可能推出。

“9·29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

据了解，明年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。

房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。

知情人士透露，对于征税对象的甄别，主动权将交给地方。地方建设主管部门将以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。

建设部一位官员表示，如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋权属情况。

除了房产税以外，加息也被认为是遏制房价上涨的最猛药。今年央行已连续两次加息，五年期以上的贷款利率已经由年初的5.94%上调至6.4%。虽然两次加息幅度不大，不过对于房贷按揭者来说月供却增加了不少。经过两次加息，贷款利率仍打七折为4.48%，每月月供则为5054.98元，每月增加了189.29元。如果加上利息折扣减少的因素，每月增加的按揭额更大。

摩根士丹利表示，中国央行或许在明年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的机率也将上升。加息有助于缩小负利率，让公众买房投资的愿望降低，同时增加了开发商和投资客的资金成本。

来源：中国证券报 编辑：马原