■能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

——今年一线城市房价将继续下降的趋势已被广泛认可；要使房价进一步回归合理，还需要土地价格进一步下降

在人们的印象中，房地产行业一直是一个暴利行业。哄抬房价、牟取暴利，也是人们一直对房地产开发商十分反感的重要原因。这就涉及观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。

据张大伟介绍，房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。

细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。

“目前在售的房子，大多是前几年以较低价格拿的土地，实际成本没有这么高。”张大伟认为，尽管现在不少开发商宣称“亏本卖房”，但一线城市房价即便再下降10%—20%，多数开发商也是有钱赚的。要使房价进一步回归合理，从成本角度看，还需要土地价格进一步下降。

大连万达集团董事长王健林则表示，房地产行业早已经告别了暴利。2010年房地产上市企业的综合年报显示，平均毛利率不到25%，净利率大概是10%左右，万科这么优秀的企业利润率也刚刚超过9%。今年一线城市房价合理回归的幅度也就是10%到20%左右。

然而，与其他商品不同，房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。“供求关系决定价格”这一市场经济的铁律，在房地产市场表现得尤为明显。

“我认为看房价合理不合理很简单，卖得出去、能带来稳定成交量的价格就是合理的。”作为开发商的一员，旭辉集团副董事长林伟告诉记者，“前几年市场好的时候，楼面地价2000元/平方米的房子卖20000元也供不应求，你能说价格不合理吗？现在有的楼盘真的亏本卖，如果还是没人买，说明这个价格还是不合理，还得继续降价。”

房地产调控两年来，“积极定价”的策略被越来越多的开发商提及。判断定价是否积极的主要标准便是楼盘的销售情况。如万科就提出，通过积极定价，所有楼盘在开盘一个月以内必须销售60%以上，否则定价就是有问题的。

2月份以来，一线城市楼市成交量有了明显回暖，其中明显降价的楼盘成为成交量回暖的主力。“这种回暖绝不意味着房价要反弹，开发商应该继续维持降价优惠，争取多抢一些成交量。”林伟表示，随着总理在两会后记者见面会上的坚定表态，此前市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜想彻底被否定。今年一线城市房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。现在开发商都看清了形势，不少楼盘开盘的时候都一步降到位。什么时候成交量连续几个月企稳了，说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。