香港住宅市场价格在２０１２年经历了大幅上扬，涨幅达２０％，超越１９９７年历史高位。特区政府为平稳楼市出台一系列措施，使楼市急速降温，价格和成交量齐跌。

专家评论认为，特区政府将根据实际需要随时调整措施，预计明年楼价会基本保持平稳。

价高交易少

香港楼价在１９９７年达到历史最高位后急跌，之后曾数年在低位徘徊。但从今年上半年开始，楼价不断飙升，以势如破竹之势一路创下新高，上涨势头一直持续到１１月份。

香港中原地产代理有限公司的研究报告显示，今年楼价呈现两次明显升浪，反映香港二手楼价的中原城市领先指数（ＣＣＬ）在今年２月至４月、９月至１１月分别连升８周，分别累计上升８.６１％和７.９９％。

正如特区行政长官梁振英１０月中旬所说，几个月以来，香港楼价和租金持续上升，与市民购买力脱节。部分有刚性需求的买家难以入市。

香港特区政府土地注册处数据显示，过去５年的平均住宅楼买卖合约数约为１１万宗，而今年截至１１月份的数字为７.８万宗，预计全年成交８万余宗，远低于平均数值。

一方面，有刚性需求的买家认为房价贵、负担重；另一方面，大规模热钱涌入楼市，炒高房价。特区政府财政司司长曾俊华说，楼市正受两股力量影响，一是超低利率及流动性充裕的环境，激发楼市亢奋。二是全球宏观经济前景高度不明朗，令楼价更易出现大幅波动。

此外，住宅市场供需失衡，推高房价。数据显示，香港通常年均一手住宅供应量２万套，而过去几年年均仅８０００套。恒基兆业地产有限公司执行董事黄浩明说，过去几年特区政府卖地较少，虽然目前政府已增加土地供应，但房屋建设需要时间，造成目前房源供需不平衡。

"辣招"急冻楼市

面对楼市过热，特区行政长官梁振英反复强调，房屋问题是本届政府施政的重中之重，政府会多管齐下应对。

首先是增加房源。特区政府今年８月推出１０项措施以增加市场供应，加快出售政府资助房屋和私人房屋，预计今后３至４年一手私人住宅供应量会达到６．５万套。

为打击楼市"炒家"，特区政府１０月又出两大"辣招"：一是提高已有的"额外印花税"税率，并将适用期从两年延长至３年，使得在港购买住宅后３年内卖房需付相当于房价１０％到２０％的"额外印花税"；二是所有非香港永久性居民、所有公司在港购买住宅，都需支付相当于房价１５％的"买家印花税"。

这些措施推出后，香港楼市量价齐跌。中原地产研究报告显示，上述"两税"措施于１０月２７日生效后的３周内，香港楼价持续回落，ＣＣＬ三周累跌２．０８％。而土地注册处的买卖合约数据显示，１１月住宅买卖合约比１０月下跌约２０％。

特区政府财经事务及库务局局长陈家强近期表示，政府推出"两税"后，楼市已冷却下来。

明年楼市将平稳发展

展望明年楼市，业内分析人士普遍认为，虽然今年楼价持续在高位运行，但香港的楼市泡沫少，预计明年楼价会基本保持平稳。

美联物业首席分析师刘嘉辉说，香港对楼市的刚性需求很大，不存在泡沫。特区政府明年可能会出台新规继续稳定楼市。预计明年楼市升幅不会很大，价格可能上升５％左右。

黄浩明说，房子的功能有两种，自住和投资。自住方面刚需旺盛，而投资方面，内地和海外不少资金都希望投资香港楼市，房价有稳定支撑，不存在泡沫。在资金充裕的情况下，房价本身应该上升，但政府完全有能力通过政策抑制房价，在这两种力量的互相牵制下，楼市明年将平稳发展。（记者 赵菁菁 吴铮）