持续高涨的投资需求，推动广州甲级写字楼售价快速上涨

据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年第二季度，广州甲级写字楼市场无新增供应落成，强劲的市场需求，促使整体空置率较上季度下降5.3个百分点至17.6%。高力国际预期下半年天河区将有七个甲级写字楼项目落成入市，新增供应面积将近86.3万平方米，占整体库存的30%以上。

2011年上半年，广州甲级写字楼投资、租赁市场均表现活跃，市场成交火爆。根据房管局统计资料显示，2011年1-5月广州市写字楼网签成交面积达35.58万平方米，是去年同期的1.15倍。持续高涨的投资需求及市场在售项目的稀缺推动广州市甲级写字楼售价快速上涨。而来自金融、制造、IT及贸易等行业新进驻、扩租及置换办公室需求，促使甲级写字楼租金持续上涨，第二季度整体平均租金环比增幅达6.2%。

高力国际研究显示，2011年第二季度，广州市无新增甲级写字楼项目落成，整体空置率较上季度下降5.3个百分点至17.6%，季内净吸纳量在100,000平方米以上。其中天河区平均空置率下降幅度达6.7%；海珠区琶洲区域由于交通、配套等因素限制写字楼市场消化缓慢，目前该区域平均空置率较高，本季度下跌幅度不大；越秀区则继续保持平稳下跌态势。预期天河区将有七个甲级写字楼项目，包括太古汇、珠江城、高德置地广场三期、恒大中心等将在下半年落成，为市场新增近86.3万平方米办公面积。

本季度对广州甲级写字楼的需求主要来自金融、制造、IT及贸易等行业，新进驻、扩租、置换写字楼等活动带动广州甲级写字楼租赁市场表现活跃。而企业选择从越秀区搬迁至天河北或珠江新城的趋势已愈加明显，天河北-珠江新城区域继续领跑本季租赁成交，季内大宗租赁成交案例包括：广州赫基信息科技有限公司租赁中泰国际广场约2,708平方米，南方电网选择租赁保利中心约1,856平方米，嘉士伯啤酒（广东）有限公司广州分公司签约租赁高德置地广场约1,837平方米办公物业。

高力国际报告指出，2011年第二季度，得益于持续高涨的租赁需求，本季度中心区优质甲级写字楼业主普遍上调租金定价，市场整体平均租金环比增幅达6.2%，至每月每平方米人民币147元。由于珠江新城是目前广州高端写字楼市场的聚集区域，写字楼档次较高，且在硬件设施、可租面积方面能较好地满足租户需求，租赁成交主要集中在该区域，其租金水平明显高于其他区，因此带动天河区整体租金水平远高于越秀区和海珠区，本季度达每月每平方米人民币158元，越秀区、海珠区租金分别为每月每平方米人民币106元和96元。

高力国际报告还指出，根据国家统计局资料显示，2011年5月消费者价格指数（CPI）创下自2008年7月以来最高，同比上涨达5.5%，高位运行的通胀压力促使投资需求持续走高，另一方面，得益于国内经济的持续稳步增长，企业购买写字楼作为自用或投资需求亦不断升温。本季度广州甲级写字楼投资市场气氛炙热，尽管无整栋销售成交，但季末珠江新城富力盈盛广场、保利克洛维广场等项目推出发售，其中不乏整层大面积单位成交，拉动整体市场成交量攀升。有限的可售供应与旺盛的投资需求矛盾推动售价的持续上涨，本季度广州市整体平均售价达人民币27,522元每平方米，较上季度上涨约5.2%。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，2011年上半年，尽管有人民币升值、通货膨胀加剧等不利因素影响，新进入广州的外商投资企业数量和规模仍保持较快增长，为广州写字楼市场带来稳定的租户来源。另一方面，内资企业仍然占据写字楼租赁需求的主导地位。广州市政府总部经济政策的实施推动及整体写字楼档次的提升将吸引越来越多的世界500强、国内知名企业进驻。

展望2011年下半年，广州市预期将迎来近86.3万平方米写字楼新增供应，且均位于天河区。陈厚桥预料下半年市场整体空置率将因此面临较大的上升压力，而租金增幅将放缓。相比于天河北-珠江新城写字楼持续走高的租金压力，具有传统商圈优势且租金相对较低的越秀区对于租金预算、物业档次要求不高的国内外贸易、IT/高新等企业仍具有较大的吸引力。

来源：中国日报广东记者站（记者 邱铨林 通讯员 陈淼）编辑：张少虎