“一年新，二年旧，三年无人管”，这是对老旧弃管小区改造后情形的一句顺口溜。 “我们就是想探索一下，尝试在符合条件的小区试点，采取非盈利性物业管理，按户型收费9元至11元，破解这种老旧弃管小区改造后的管理问题，用3年左右时间，将试点小区引上正常物业管理之路。 ”12月12日，沈阳市铁西区房产局小区办相关负责人这样告诉记者。据了解，铁西区已在全区选取了20多个老旧弃管小区准备进行非盈利性物业管理试点，目前已在一些社区进行了前期调研工作，征求居民意见。

五种模式因地选取

据了解，在2010年至2012年间，沈阳市对1502个弃管住宅小区进行改造，其间，一些改造后的小区曾探索了不同的管理模式，如居民参与的业主自治、引入专业物业管理企业、由所在的社区管理以及保障型物业管理模式等等，都在试图避免走上 “前治后乱，重复投入”的旧路，各种模式都相对取得了一些成果。

“对改造后的老旧弃管小区，沈阳市有5种管理模式，分别是社区管理、物业管理、业主自治、物业职业经理人管理以及非盈利物业服务。各个行政区对辖区内改造后的老旧弃管小区采取的模式都不一样，因为情况比较复杂，无法统一。 ”沈阳市铁西区房产局小区办张主任这样说。

记者在采访中了解到，目前对改造后的老旧弃管小区管理，和平区主要采取社区为单位，组织老党员、志愿者来提供志愿服务和业主自治。沈河区主要采取物业公司提供保安、保洁，园区绿化、健身器材、房屋维修等由社区协调房产等相关部门解决的保障型物业管理。在各区的实践中，也涌现出一些后续管理较好的社区和小区，如和平区的文翠社区、沈河区的春田一小区和三八南小区等。

张主任表示，由于改造后的弃管老旧小区后续管理是一个难题，全市都在摸索不同的形式。铁西区这次是摸索试点非盈利物业服务，相对性价比高，被认为是另一种可行性较强的模式。根据户型收取费用

沈阳的弃管老旧小区多是2000年以前建成的，这些小区的居民多已习惯了“福利住房”，不用交任何费用，很多小区甚至没有维修基金，没有产权单位。小区房屋如果损坏，多由政府出钱来维修。让这些小区居民交物业费、拿出维修基金比较难。 “现在一些老旧小区，别说每平方米0.5元至1元的物业费收不上来，连每月5元的卫生费都很难收。 ”一家物业管理公司的经理陈先生这样慨叹。

“我们做非盈利物业服务试点，选取的是那些改造后符合条件的弃管老旧小区，必须是封闭的园区。按照户型收费，一居室每月9元，两居室每月10元，三居室每月11元，四居室以上，依次增多，这是沈阳市物价局以前曾有过的费用收取标准。 ”铁西区房产局小区办另一相关负责人这样告诉记者。

那么，铁西区采取的非盈利物业服务模式究竟是怎么操作呢？

张主任解释，非盈利物业服务就是不以盈利为目的，收取的费用也仅仅是象征性地用于正常保洁保安人员的开支。

提供服务的可以有两种物业单位。一是成立非盈利性服务中心，这需要去民政部门注册，属社团民办组织。然后，社区召集需要的小区召开业主委员会，选取非盈利物业的服务模式。二是由有兴趣来接管的常规性有资质的物业企业，同样，也需要经业主委员会选取。无论是第一种还是第二种，都要到房产部门备案。引导居民观念转变

据了解，沈阳市今年对100个老旧弃管小区进行改造，还配备物业单位进行后期养护。不但铁西区开始探索试点非盈利性物业服务，沈河区也投入数百万元对改造后的老旧小区进行配套物业，每户收取较低的物业费。

铁西区房产局小区办相关负责人表示，非盈利物业服务进入改造后的小区，收取户型物业费，要提供保洁、保安、园区维修、绿化养护以及停车管理服务。通过非盈利物业服务引导，用较好的物业服务，让以前“福利住房”的居民懂得有物业管理的好处，认识到花钱买服务的必要性。

沈阳物业管理协会常务副会长陈忠杰认为，居住在弃管老旧小区的居民并非都是低收入者，也并不是没有消费能力，很多人只是习惯了“福利住房”，什么都由政府来埋单。非盈利性物业服务的过渡引领作用十分必要，这会让物业行业走向市场化专业化。此外，他建议，对于改造后弃管小区的后续管理，最好能放手让社会管理，业主自治以及志愿服务都只是个案，特定范围特定人群才会形成，只能是权宜之计，难以长久。各区不妨将改造后的弃管老旧小区打包处理，物业行业讲究规模效应，单个的弃管小区规模小，资质较好规模较大的物业公司常常无法接手。□本报记者/张春红

今年改造完成的铁西区凌空九小区已具备了实行物业管理的条件。