近期,有媒体报道上海、北京、广州、重庆四个城市将试点征收住房保有环节房产税。对此,有关税法专家表示,目前我国的税收立法权统一收归中央,地方并无权力单独开征房产税,但是,中央的确有可能统一部署,在几个房价较高的城市向个人住宅试点房产税(据昨日《新京报》报道)。
近年来一直热议的物业税,是一个全新的税种,其通过程序异常繁琐;所以极有可能用房产税先行替代物业税,以便更快出台,进而抑制居高不下的房价,使房地产市场步入良性发展轨道。
应当说,房地产税并非一个新税种,早在1951年开始征收城市房地产税,1986年开征房产税,2009年财政部将这两个税种合并为房产税,征税对象为经营性房产。而将现行房产税的征税对象扩大到家庭个人房产,一直都是完善房产税的方向,而且在今年政府工作报告中,也明确提到这一点。
正在动议的房产税,不仅符合我国现有国情,也符合国际通用做法。美国土地面积比我们多很多,因征收房地产税,美国中产阶级有两套房子的非常少。世界上黑房率最高的是澳大利亚,澳大利亚不征收房地产税,全世界人都到那里买房子。
现在的问题是,虽然房产税出台是形势所迫,但是要实现房产税的顺利出笼,有一个前提条件必须做好,那就是正税、明租、清费。在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱,有30%-40%是缴了各种税费。先说“多如牛毛”的税。有税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%的教育费附加税;税率为0.5%。的印花税;另外,还有房屋销售所得税和二手房转让税等等。
再说负担沉重的租。土地出让金实际上就是政府让土地使用者一次预缴了70年租金。由于地租是个无本万利的买卖,且大都不纳入财政预算盘子,如此一来,地方政府都对此乐“收”不疲,每年都有上万亿元的进账,成为他们自由支配的“金库”。
还有“五花八门”的费。各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,有蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项,涉及25个部门。
显然,在没有彻底厘清房产税与现有税租费两者的前提下,就贸然征收房产税,那么此前在流通环节的税租费怎么办,这些问题如果处理不妥,不仅会使该税种变成一种火药味十足的惩罚税,管理者也会被质疑“只敛财、不做事”。
因此,要想使房产税顺利开征,先要做好房地产领域的税租费整合工作。具体点说,正税,是在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展,搭建一个规范化房地产税收体系,又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种,该停征的停征,该合并的合并征收;明租,要与土地出让金收取方式的改革同步进行,从一次性收取的批租制改为分年收取(或者称年租制),使其作为地租的性质更加明确;清费,是清理整顿各种收费,只收必要费用,杜绝乱摊派、乱收费、以费代税。(□吴睿鸫 河北 税务工作者)