美元下跌加剧房地产泡沫？

今年夏天美国爆发的次级债危机使其整个房地产行业陷入低迷，而且火速波及到美国金融业的各个领域，并进一步向国际资本市场蔓延，引发了全球经济的动荡。美国房地产危机和中国市场的关联，引人关注。

《环球人物》：美国的这场危机对中国房地产市场有影响吗？

谢国忠：美国次级债危机还没有结束，明年美国的经济情况可能会更糟糕，美元对人民币汇率还会下跌，这样会引起中国房地产泡沫的加剧。次级债危机对中国的房地产其实是推波助澜，因为大量美元资产会从美国转移出来，中国就是他们最重要的一个目的地。

《环球人物》：美国的次级债危机中，有什么是值得我们引以为戒的？

谢国忠：次级债危机告诉我们，住房按揭贷款不会永远是优质资产。但我觉得中国的问题还不在于房贷，因为房贷总体规模并不大。真正需要引起重视的是开发商囤地造成的资金沉淀。如果国家宏观政策有变化，地价往下掉70%或者80%都有可能，到时银行贷给开发商的钱就可能收不回来。

《环球人物》：十年前您曾经准确地预测了香港房价的下跌，香港和内地的情况有可比性吗？

谢国忠：15年前美国出现银行危机，银行大幅度减息，由于香港的货币和美元一直保持固定汇率，这就引起国际热钱大量流向香港，从而使他们的房地产大幅度上升。但是美元到1995年就从谷底开始反弹，美国的IT业成为经济增长的亮点，很多资金又重新回流。当时香港的楼市靠着银行借贷又维持了一年，但市场最终不可持续。外来资金的退出，使房地产资金链条断裂了，楼市也就还原了实际价值，最终房价下跌了75%，这是一个很痛苦的过程。

内地房地产市场和香港在某些方面有点相似。比如，那时香港房产均价每平方米到了10万港元，而香港人均工资不过1.5万港元，一平方米的价格就相当于七八个月的工资了。现在，内地有些地方也有类似的情况，但从整体上看所占的比例并不大，所以中国整体的房价比香港要低一些。另外，因为经济增长速度比香港要快，所以内地房地产的泡沫还没有到香港当年那个程度。

《环球人物》：目前中国房地产市场是不是跟日本上世纪七八十年代很相似？日本的房价从1997年往后的8年里下跌了60%。2005年日本经济缓慢恢复，但房价还是继续下跌了5%。中国会出现类似的情况吗？

谢国忠：那要看美元什么时候反弹。亚洲国家的房地产市场调整幅度一般会较快，一年下调30%都不稀奇，香港在上世纪90年代即便小幅度的调整也在30%。中国楼市要出现大调整，需要等到美元持续上升一段时间以后，这就是很远的一件事了。美国房价的调控比较缓慢，现在一年才下降5%到6%，已经引起社会很大的问题了。而中国和美国不一样，中国还是一个资本顺差较多的国家。政府可以利用手中的资金去刺激经济，比如造廉租房。所以即使房价大幅下跌，中国也有机会、有能力去持续刺激经济增长。（来源：《环球人物》 编辑：肖亭）