原标题：工业用地违规建写字楼 未取得预售许可证公开售卖

江苏南京康缘科技广场：工业用地开发写字楼无证售卖

近期，江苏康缘集团有限责任公司在南京建邺区开发的甲级写字楼项目——康缘科技广场，涉嫌在工业用地上违规建造写字楼公开售卖。

《中国经营报(博客,微博)》记者采访后了解到，该项目位于南京市建邺区泰山路上，毗邻南京地铁中胜站以及河西CBD商圈。作为南京的优质潜力板块，这个区域好的住宅均价都要逼近3万元/平方米，而康缘科技广场对外售价仅需要1.4万元/平方米。究其原因，与其在没有预售许可证的情况下公然售楼不无关系。

此外，当初超低的拿地价格也是这个对外宣传为“甲级写字楼”的项目低价售卖的保证之一。据南京市国土资源局提供的相关信息显示，康缘科技广场地块是江苏康缘药业(600557,股吧)股份有限公司于2009年9月通过南京市工业用地招拍挂、以2438万元的底价取得，当时的楼面价仅为375元/平方米。同年同月河西板块出让的编号为NO.2009G45的商业混合用地，楼面价则高达7488元/平方米。

对此，记者致电致函江苏康缘集团有限责任公司，但截至记者发稿时，未收到回复。南京市国土资源局相关负责人表示，原出让时土地用途为工业用地（生产研发），该类用地登记名称改为科教（科技研发）用地，按科技研发用地管理，只有在符合当初合同约定的所有条件以及房产登记有关规定的前提下，该项目地上所建房屋才可以分割转让。而南京市住建委相关部门负责人则明确表示，没有取得预售许可证售楼是违规行为。

无证违规高调售卖写字楼

近日，本报记者来到位于南京市建邺泰山路与嘉陵江东街交汇处的康缘科技广场，远远望去，项目外墙部分建设已经进入收尾阶段，巨幅形象宣传“5A标准·纯写字楼项目”等字眼尤为醒目。

该项目一位吴姓的销售人员介绍说，200平方米左右的办公写字楼在康缘科技广场项目5~9层都有，均价为14000元/平方米。现在购房执行的是97折优惠。该销售人员还表示，项目已经于2014年上半年开盘，2015年三四月份会交付使用。

该项目在当地房产媒体的宣传资料显示，康缘科技广场目前在售写字楼，5~11层全部推出，面积170~310平方米，整层面积1514平方米，可自由分割，折后均价为14000元/平方米。

而记者调查采访后了解到，作为毗邻河西CBD核心区域的潜力地块，附近的项目售价都要比康缘科技广场高出很多。当地一位不愿具名的房地产业内人士告诉记者，这一地块目前的楼面价每平方米破万的情况都稀松平常了，均价14000元/平方米买5A写字楼，懂行的人都知道超级划算。但是据说，这个项目目前还未取得销售许可证。

上述人士的说法在项目销售人员这里得到了印证。这位吴姓的售楼人员跟记者反复宣传了这个区位的升值价值，以及项目超高的性价比。当记者表示项目是否有销售许可证时，她则表示：“没有销售许可证。我们的相关证件会在项目2018年建成之后获得，这个会签订白纸黑字的合同，请放心。”

销售人士向记者表示：“我们目前只有1号楼是对外卖的，5到9层是分割销售，10到18层是整层销售。该地块是江苏康缘医药当初拿下来盖办公楼自用的，四幢楼中只有一小部分对外发售。项目年限有50年，比一般办公楼多了10年，价格却比河西普通住宅便宜一半，比同区域其他商办楼每平方米也便宜了近万元。即使不是用作企业办公，买来出租，投资回报率也远远高于周边其他项目。”

而南京市住建委相关部门负责人则对记者表示：“新房销售必须取得销售许可证，无证不能卖房。对于没有销售许可证就违规公开售楼的行为，我们是明令禁止的。”

当记者表示出对“现在买房，房产证、土地证却要到2018年房屋建成之后才能拿到”的疑虑之后，该售楼员表示：“到时办不了证，房款全退，我们白纸黑字的合同你根本不用担心。”当然，以后也可以通过公司股权转让的形式将购买的写字楼出售，还能省下一笔可观的费用。

违规交易或掉入陷阱

对于很多购房者来说，花住宅一半的价钱就能在区位较佳的地段买到甲级写字楼，确实是买到就赚到的好事，但殊不知这馅饼背后实则是巨大的陷阱。

一位前来看房的购房者向记者表达了自己的疑虑：“若是房款已经结清，但是两证还未见到踪影，如果两证真的办不下来的话，保底三四百万元的欠款是不是就成了一场空呢？”

在回复记者的采访公函中，南京市国土资源局相关部门表示，经查，我局于2009年9月通过公开挂牌方式将建邺区新城科技园规四路以南、云龙山路以西地块土地使用权出让给江苏康缘集团有限责任公司等四家企业，原出让时土地用途为工业用地（生产研发），该类用地登记名称改为科教（科技研发）用地，按科技研发用地管理。

上述南京市国土资源局相关部门负责人还表示：“根据土地出让合同约定，该地块土地使用权转让时，应当符合以下条件：1.该地块所有项目已竣工验收；2.所建房产分割转让（包括出售、交换和赠与）的建筑面积不得大于地上总建筑面积的50%，其余房产不得分割转让；3.转让对象必须为科技研发类型企业或机构，该类型企业或机构所经营项目须符合南京新城科技园产业政策，且不得为自然人；4.新受让方利用土地必须符合土地出让合同约定的所有条件；5.应征得南京新城科技园管委会的书面同意。只有在符合上述合同约定的所有条件以及房产登记有关规定的前提下，该项目地上所建房屋才可以分割转让。”

对于当初土地竞拍为工业用地（生产研发）变成现在科研用地（科技研发）的具体原因，南京市国土资源局未给出解释。

而对于康缘科技广场高调售卖写字楼的情况，南京新城科技园相关工作人员此前对媒体表示：“这家企业是我们园区招商引资引进的，当初低价卖地是让企业拿地盖建总部大楼的，并不是拿了地做开发销售的。购买这种房产是有风险的，作为管理方，我们不能保证买家能顺利办到两证。”

房价点评网高级分析师周颖表示：“企业销售科研用地上的部分物业，主要是为了前期回收部分投资，降低项目风险；有的是为了招商引资，用物业优惠的条件去吸引其他企业入驻。南京这种情况还是挺多的，根本原因还是政府政策导向的结果。”

不仅如此，周颖还表示，在低价购得甲级写字楼的背后可能还有着很多购房者难以意识到的陷阱。她补充道：“科研用地产证办理和普通的商品房存在差异，往往等到封顶或者全部建完才可以办理两证，科研用地性质的购房者必须是企业，不能是普通购房者，购房行为属于企业行为，这种权益保障就会有合同法的约束，原则上购房权益还是能够得到保障的；但往往科研用地的销售对象就是普通购房者，他们不知道企业购房行为和普通购房行为之间的区别，不知道注册公司购买日后在权益变更时要缴纳企业所得税等一系列复杂的手续，这完全和商品房不同。开发商为了销售，不会向购房者讲明这些信息，甚至会隐瞒购房者，这在日后会影响购房者。另外，科研用地在分割上存在较大的限制，日后购房者可能拿不齐两证，开发商隐瞒这部分信息，会对消费行为造成损害。”

凸显监管漏洞

在康缘科技广场的宣传单页上，记者看到，项目位于南京未来商务中心的中轴线上，坐拥河西CBD商圈，毗邻河西大街和凤台南路，南到嘉陵江东街，北靠规四路，东到云龙山路，西至泰山路，10分钟畅达南京南站，15分钟直达新街口，30分钟通达禄口机场。在南京这样的区位，楼面价每平方米超过万元也是正常，为何康缘科技广场的销售均价只要14000元/平方米？记者查询相关资料后了解到，康缘科技广场地块是江苏康缘药业股份有限公司于2009年9月通过南京市工业用地招拍挂以2438万元的底价取得，楼面地价仅为375元/平方米。同年同月河西板块出让的编号为NO.2009G45的商业混合用地，楼面价则高达7488元/平方米。

对此，同样在南京从事写字楼销售的业内人士表示：“当初以低得无法再低的价格获得土地，现在摇身一变，跟我们竞争售卖写字楼，可以说完全不在一个起跑线上。如果相关部门缺乏监管措施，只会助长这样的风气和乱象。”

而上海易居房地产研究院研究员严跃进认为：“过去很多科研项目是以划拨的方式进行供应的，本意是为科研事业提供办公用房和用地的。但随着部分科研单位改制和经营状况的改变，部分用地实际上处于一个闲置的状况。这个时候此类土地如何综合利用就成为问题。一般来说，从土地改革的角度看，此类土地会通过各类方式被政府收储。但是，在经济利益驱动下，往往会擅自开发写字楼或商品房。所谓"生米煮成熟饭"，这个时候政府部门对于此类土地变性和收储的难度就加大。”

无疑，这样一类违规做法，凸显了监管层面的空白。“尤其在政策不明朗的情况下，违规的动机很明显。此类公开和半公开的违规做法很多。这样一种违规操作的做法，使得国有用地的经济利益流失，并影响了城市规划以及产业规划的安排。甚至影响了土地制度的公平性。”严跃进补充道。