各方说法无法统一

既然有的小区有经验，也能拿出具体“攻略”，申请维修资金还有什么难处？

一位不愿透露姓名的业委会主任告诉本报记者，上述步骤看起来严谨全面，实际执行中经常遇到“意外”，“有一次我们小区想启用维修资金，先打电话去建委指定的鉴定中心询问，对方开口就说，我们最近很忙，等一个月再说。”

这位业委会主任认为，政府指定鉴定中心做鉴定，指定审计公司做审计，其实是一种垄断，产生的鉴定费和财务审计费，都要从业主缴纳的维修资金或物业费里出，而且这钱必须得花，“拿着大家的钱，官腔还这么大！”

在他看来，新天第小区是北京市多项政策的“试点”小区，因此进行得比较顺利，其他普通小区要申请维修资金，任何一个“意外”都会拖慢进程。“去申请维修资金的小区，其能力和人脉很重要。比如在财务审核上，卡得紧些还是放得松些，对小区影响很大。”

而且，在许多具体问题上，“专业人士”们的说法也不一致。

北京盛德恒通物业公司总经理王中秋从业多年，其公司所在的多个小区成功使用过维修资金，熟悉这套流程。他所说的步骤与张大宪所说基本一致，又有不同。

谁负责维修过程中的组织、协调、监督？在王中秋看来，应由物业公司负责。而在张大宪看来，应由三方工作组负责。在2009年年底出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）中，政策鼓励引入第三方监督。

谁负责项目验收？王中秋认为是建委负责验收，也同时起到监督作用。但张大宪认为，建委不负责验收，由小区工作组验收。

王中秋和张大宪认为，回龙观镇为新康园小区修电梯的做法，存在“先斩后奏”，难以保证他们能申请到足额资金。

但是，《办法》中明文规定，属于紧急情况的维修，应在工程结束、验收合格后，再由物业公司提出申请。

《办法》中规定了5种紧急情况。2010年5月，北京市建委印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，其中界定的紧急情况变为6种。

为何政策与人们的理解存在诸多偏差？北京市盛廷律师事务所律师毕文强说，1992年5月，有关部门开始对这笔资金作出原则性规定，至今已有20年，其间,政策持续调整、修改，发放文件纷繁复杂，1998年商品房成为住宅的主要形式以后，这笔资金越来越受到重视；2008年，政府将公共维修基金改为“住宅专项维修资金”。除了政策上的调整，现实中这笔资金的使用也经常出现漏洞，即使是“物业专家”、“业主专家”也不一定熟悉，绝大多数业主对此更是茫然无知，无所适从。

业主、专家、媒体曾多次质疑，维修资金“交钱时没商量、用钱时说不清”。在毕文强看来，这一方面是由于相关业主对政策宣传、相关规定了解不够，另一方面，在执行中也确实存在着许多现实困难。

曾经算出诸多“糊涂账”

北京市是所有城市中对维修资金使用情况公布得最详细及时的。最新数据显示，目前北京市累计归集维修资金314.93亿元，共有796个小区使用维修资金2.84亿元，涉及电梯、屋面防水等2783个项目。人们想知道，这两亿多元具体花到哪些和项目上，能否公示？但记者就这一问题约访相关部门，对方拒绝接受采访。

从已公布的情况来看，截至去年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元；截至去年8月，武汉市归集近50亿元资金，使用约5000多万元；截至去年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元，截至今年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元……国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。

数以亿计的资金沉淀、闲置在政府的账户里，对业主意味着什么？

2006年，北京市开始试点：如果小区业主同意，可将这笔钱划转至小区分账户。新天第小区就是试点中第一个划转出来的小区。张大宪说，在划转之前，全市维修资金都存在政府指定的光大银行，利率按活期计算，约为0.72。小区把这笔钱划转出来后，可以改变增值方式，“这700多万元不可能短期用完，我们设定一笔钱用于应急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原来的数倍。”到去年年底，新天第小区的维修资金由700多万元，变成近1000万元。

当时北京海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾也算了笔账，该小区维修资金总额超过3000万元，按活期利率计算，一年下来利息收益20万元左右。如果把总额的10%存为一年定期存款，20%存为三年定期存款，70%存为五年定期款，每年利息超过150万元。为此，太月园小区也将资金划转出来。

全国多年来数以亿计的维修资金存在政府账户里，为何不“理财”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政协委员和大量业主的质疑声中，北京市将维修资金年息从0.72%调整到3%。

围绕着维修资金，还有许多“糊涂账”。

2006年，广州市12个小区业主委员会联合维权称，开发商或物业公司挪用维修资金。此后公布的广州市房管局数据显示，1999年至2006年6月，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元。此后，福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。

毕文强律师认为，目前专项维修资金主要面临的问题有：第一，开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理，但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取，延时上缴，将部分资金挪作他用。第二，专项维修资金归集到政府部门后，在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用还是一笔糊涂账。第三，目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂，政府方面比较谨慎；而在业主共同决定时也会出现不一致的地方，从而导致实际上较难动用。

还有一些地方，出现了另一种“糊涂账”：据新华社2010年报道，国家已明确规定小区电梯更新费由维修资金支出，但安徽淮南出台了一条地方法规，要求当地所有房产开发企业在售房前必须缴纳每部25万元的“首次电梯更新费”，不交钱不发房屋预售许可证。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为，目前维修资金存在种种问题，关键在于“不透明”：“维修资金涉及使用的过程中可能出现各种问题，业主少缴了、开发商少缴了、使用不规范了，但归结起来还是要透明，只有完全透明，政策才能到位。”

他建议政府应将信息“全面上网”：“切入点、突破口还是加大透明度，提高资金的可预期性，让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金：总计是多少，每个小区花了多少钱，这不涉及国家机密、商业利益、个人隐私问题。”

刘俊海认为，向业主宣传普及专项维修资金方面的知识不到位，政府、物业公司、业主委员会都有责任，但主要是政府的责任。“物业公司是管家、仆人，不应懒惰，政府是全体人民的公仆，更应该改进工作。”（白雪 实习生 饶梦溪）