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深度解读楼市“潜规则” 房产销售揭行业“内幕”

2013-05-02 15:27:02 来源:检察日报
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潜规则三

信息不对称,管理有漏洞

为探寻好处费何以收得这么容易,记者对房屋销售过程中的“内幕”进行了深度追踪。

案发后,据阮卫星交代,他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的:先由开发公司董事长定底价,销售经理用这个底价除以一个系数(一般在0.9到1之间)得出一个价格,再根据该价格做成价格表交到销售人员手中,表上就是对外的价格。“底价只有像我这一级别的销售经理才知道,从不对外公布,连我下属的人员都看不到,购房者更不可能知晓。”阮卫星说。

“从定价机制不难看出,对外销售价格即使打折优惠,仍然在开发公司的可控范围内,其底线就是开发公司老总定下的底价。这有点类似商场先提价再‘挥泪甩卖’的营销噱头。”崇川区检察院办案检察官告诉记者,房价信息不对称为阮卫星、成慧慧等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。

崇川区检察院经审查认定,从2009年1月到2011年7月,犯罪嫌疑人阮卫星、成慧慧在分别担任海门市某房地产经纪公司销售经理、副经理职务时,利用公司管理上的漏洞及职务便利,伙同销售员柳娟娟、方金、季玲玲、高岗、朱红红等多人,在销售房屋时以高于销售底价报价给顾客,后谎称可以找领导打招呼争取优惠等理由索要好处费,实际仍按照底价销售的方法,向多位顾客索要好处费多起,阮卫星分得40万余元,成慧慧分得近30万元。

“2008年,阮卫星每个月的底薪是6000元,加上销售奖金年收入在40万元左右。而2009年,阮卫星的年收入飙升至70多万元。这些增加的收入来得很隐蔽,因为他从不具体分钱,都是销售人员私下把钱放在信封里给他。”办案检察官说。

记者在采访中了解到,大肆索要好处已经成了房产销售行业的一种“潜规则”。

“这种做法在整个房屋销售圈子里早已成风,不只我们公司,其他公司的情况也都差不多。”据阮卫星交代,他在接手楼盘销售前,整个销售部绝大部分销售人员都在这么做。“我也想过要坚决按政策办事,但销售业绩不好就会被人踢走,与其这样还不如随波逐流,何况我想管也管不住,没人听我的,大多数销售人员只盯着自己的利益,想靠销售业绩和索要好处费来致富,我也就睁一眼闭一眼,当然自己也拿了不少好处。”阮卫星说。

屡屡向客户要钱,阮卫星、成慧慧他们难道不怕被举报吗?办案检察官解答了这个疑问:“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较,买房人都觉得花上几千或几万元就能得到数十万元的优惠,是很划算的事,当然不会去举报了。”

检察官还在办案中发现,房产开发公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题,一环扣一环,层层缺位,导致销售队伍漠视规定、私欲膨胀铤而走险。“定价由公司个别领导决定,打折也是如此,缺少公信力和监督,容易出现‘乱喊价’现象;价格信息不透明,使购买方与销售方处于不对称地位,给暗箱操作提供了温床;房产销售行业流动性强,从业人员良莠不齐,公司只看业绩,忽视职业道德教育;缺少强力制度和措施约束违规行为,对有问题的人只是开会批评,最多予以开除,违规成本小,使销售人员产生‘干一票就收手’的赌博心理。” (徐德高 葛明亮;文中涉案人员均为化名)

案后点评

房价高得国人难以承受,是近年来民生领域的热点问题。而某些房产销售人员利用价格管理上的漏洞,在原本已经很高的房价上又盘剥一层,不仅损害了企业利益,加重了购房者的经济负担,而且这种欺上瞒下的蒙骗行为还有违市场经济的诚信原则,有伤社会赖以维系的信任基础。

为商之道,重在诚信。如何维护商务诚信、社会诚信,是当代中国社会建设中极为重要的课题。司法机关依法惩治、严厉打击非国家工作人员贿赂犯罪,正是为社会诚信建设打造规则底线。此案的查处可以说是售房的“潜规则”碰上了法律的“明规则”,“明规则”最终击碎了“潜规则”。同时也表明,法律正在对这种不良行为予以严厉打击,决不让此风泛滥成灾。

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