今年销售业绩不乐观
近期，管理层对房地产的调控政策密集出台，楼市成交开始步入调整期。2010年第二周，重点城市新房住宅周成交量环比明显萎缩。其中南京、杭州和苏州三城市成交量环比下降八成，同期上海和宁波的降幅相对较少，也在30%以上。
券商研究机构最新报告认为，2009年多数房地产公司业绩大幅上升，销售收入创历史新高。但是，趋紧的调控政策正在改变市场看涨预期，同时，目前的高房价也将影响楼市刚性需求的释放；预计2010年，房企整体销售业绩可能出现负增长。
“涨势”难持续
2009年，全国各大城市商品房销售持续放量，年底“末班车效应”更推升恐慌性购房需求释放，尤其是二手房，成交量成倍放大，这无疑使未来的购房需求提前，并在一定程度透支2010年的楼市需求。
21世纪不动产市场分析师认为，1月10日的国办通知重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，抑制投资需求。这意味着，楼市看涨预期将发生变化，整体需求也将下滑。
国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。
中原地产华北区总经理李文杰认为，“2009年楼市的成交量中，有2008年积压的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的涨势很难持续。”
目前，营业税减免期限由2年改为5年，信贷政策开始差别化对待不同的购房者，二套房贷首付比例从严，这对楼市需求将产生负面影响。更重要的是，11月份CPI已经转正，当通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。
2009年12月份，龙头地产公司的销售数据显示，全国新房销售已有所放缓。去年12月，万科销售额同比仅增长3%，远低于11月份47%的增幅；而销售面积同比则下降38.7%。
资金链收紧
在国办通知中，中央政府已露出收紧开发商“银根”，进而防范境外“热钱”投机国内楼市的思路。这对房企的现金流将产生负面影响。
安信证券陶学明认为，目前房价已超越历史高点，有资产泡沫化倾向，抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。如果价格继续上涨，那么按揭优惠政策可能在2010年2季度后“实质性从严”。
西南证券认为，房地产行业外部融资环境正在趋紧。2010年，房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。西南证券估算，2010年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%。另外，国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。
国海证券认为，目前，房企资金链的抗风险能力处于历史较好水平，在政府抑制房价导向明确的环境下，设法加速周转将成为稳妥的应对策略，而过分积极进行扩张投入以及保持高价策略的企业将面临较大的风险。
楼市调控考验平衡艺术
□中证证券研究中心 张泰欣
经历了2009年波澜壮阔式的发展，2010年的楼市是否将转向波澜不惊？目前市场普遍的看法是，在宏观政策基调不变，地产商财务状况良好的情况下，政府的适度调控有益于楼市“风和日丽”的发展。不过鉴于新的流动性刺激及非理性因素扰动，不排除将来政府采取严厉手段的可能性。一面是地产投资拉动经济增长，一面是稳定房价确保民生，如何在二者之间平衡将在很大程度上主导今年的楼市行情。
不容否认，经历了史无前例的流动性推动和持续快速的去库存化，目前中国楼市的格局已同2008年有了天壤之别，即使与兴盛一时的2007年相比，目前的宏观环境也使楼市处于更加敏感的境地。对于过高的房价、过热的投机，政府已经表明了态度并出台了初步措施，新年伊始效果如何还有待市场检验。
不过，历史经验表明，无论从CPI与地产销售速度的走势看，还是从M2与地产价格指数的相关性看，未来楼市的价量仍会保持高位，巨量信贷引发的资产价格重估还可能继续，与其说目前的措施主要针对高企的房价，不如说更多的为了防患于未然。如果前期政府的措施有效、执行得力，房价走势平缓、成交量将继续活跃，那么楼市可能续写2009年的神话；反之，如果房价继续过快上涨，不仅可能会引发量跌后市场的持续盘整，更可能经历政府严控后市场的低迷甚至逆转，这在经济基础尚需夯实的后危机时代，无疑是不愿被看到的。
与过去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地产开发投资增速仍处于较低水平，透过高房价、热投机等表象，从另一面折射出更多的是地产投资的不足与不平衡，这一点已从去年四季度以来迎头而上的新开工面积增速上体现出来。而不平衡主要体现在：除了京沪深穗等一线大城市房价级数式的增长，中西部二三线城市价格上涨幅度不大，甚至一些地方投资环比下降。正是投资不足才引发了可供面积的减少，而也正是区域发展的不平衡导致了楼市投资的马太效应。如果政府调控适度，地产商预期不改，则新开工面积的持续回升将大大缓解供应不足的状况，从而带动地产投资增速向均值回归。这在地产投资对GDP增速的贡献接近3个百分点的当下，无疑将达成一种共赢的局面。反之，如果采取一刀切、较为严厉的措施，地产投资增速可能会停滞不前，这不仅会影响到地产上游众多行业的投资增长，还会抑制下游消费行业刚刚迸发的态势，从而使向好的经济整体再度陷入迷雾。
在平衡经济与民生之间，我们兼备直接与间接两种手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建设、出台物业税等；间接的手段如取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等，我们认为，由于直接手段无疑都是关乎地产商资金和土地获得等关键问题，政府在采用和推广上会慎之又慎。并且由于各地区差异较大，如果普遍推广将面临新的不平衡问题，因此未来，政府的调控可能更多的侧重间接手段，通过影响消费者行为，采取区域有别的措施使楼市更加健康。
2009年12月以来政府已通过多种途径释放出调控楼市的信号，能否避免一收就死、一放就热的怪圈，对于当前处于复苏进程中的中国经济而言至关重要。任何政策都有时滞，也不可避免负溢出效应，如何权衡的确是一种艺术。不过，对于刚刚开始的2010年，楼市一季度的表现很有可能左右全年的政策取向，由于低的基数效应及地产投资的惯性，一季度，地产投资出现大的变动概率不大，但我们不能忽视市场预期的力量，如果预期引发了市场的持续盘整，不排除未来再度采取刺激措施的可能。
来源：中国证券报 编辑：邓京荆
