酒店兴建热潮

中国日报网消息：“目前全岛在建的五星级以上酒店至少30家，全部是高水平开发。”海南省旅游发展委员会副主任陈耀告诉记者。

这个面积3.4万平方公里、常住人口854万的海岛，未来3年内，五星级以上酒店数量将超过50家，密度居全国之首。这些酒店将遍布整个海南的海滨和腹地，以东线和南线最为集中。即使在被认为旅游资源条件并不优越的西岸，也已经有大型度假区域的规划在制定之中。

在众多度假区域中，被定位为“国家海岸”的三亚海棠湾最受瞩目。就在去年5月底，一个纪录在这里创造：同一天内，10家超五星级酒店同时动工，这之前已有3家酒店开工，之后的7月份，又有2家开工。时间之密集，规划之高端，一时成为焦点。

“现在的海棠湾用一个词概括，就是‘热火朝天’。”三亚旅游局局长杜丽银描绘。目前资本最受青睐的，非高端酒店业莫属。业内人士向记者透露，海棠湾目前“有主”的地块不过三分之一，但酒店项目用地早已被瓜分完毕，最高地价超过300万/亩。“有人再想拿酒店用地？转手就是600万/亩。”而这个滨海小镇在开发初期，也就是两年前，价格不过几万一亩，甚至更低。

事实上，不但在三亚，海南东岸的万宁、琼海、陵水一线，也在密集上马豪华酒店项目，且不再是单体开发，而是酒店集群。在规划中，这个热带岛屿上将遍布国际一线、国内顶级品牌酒店，星星点点的酒店坐标沿着海岸线，呈带状分布。

据不完全统计，目前在海南酒店行业介入较深的企业包括ST东海、罗顿发展、金茂集团、中粮集团、雅居乐、大连万达、今典集团、万通地产、海航集团、国信地产、富力集团、中远集团、国电集团、中信集团等，国内有实力的开发商几乎悉数到场。“投资商实在很乐观。”三亚旅游协会秘书长谢祥项说。

以雅居乐清水湾项目的莱佛士酒店为例。该项目按6星级标准建造，目前已经封顶。按照该项目7亿元的投资额度计算，单就诸投资集团的这30家在建酒店，就有200亿“砸”在海南。

海南的迅速转型

豪华酒店井喷的背后，是酒店业作为一个代表，开始成为海南新一轮地产经营开发重点的转型载体。在屡屡创出财富神话的纯住宅房产受到很大争议之后。各方日渐发现，经营性的旅游房产才是可持续发展的最终选择。

“各市县政府及开发企业要把目光放远。”在3月底举行的博鳌国际旅游论坛上，海南省副省长姜斯宪向地方市县呼吁，不要把所拥有的最好的土地资源，一次性卖光开发商品房。应把最好的资源用于持续性的经营性项目，如多建设一些度假酒店、主题公园等，“既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。”

“海南是一个候鸟型的度假岛屿，离内地太远，购房者在这里一年住不了一个月，空置率太高。普通住房出售后，能给当地带来的客源和消费量实在很有限。”在三亚旅游顾问，北京第二外国语学院教授王兴斌看来，海南只能非常有限地发展工业，在这个商业还处于初级阶段，金融业尚未起步的热带岛屿，其实并不适合发展成为“第二居所”，还可能为海南带来结构性隐患。

而从全球成熟旅游目的地的开发经验来看，只有约3%至5%的一线海景区域会用来开发纯住宅，其余大部分都作为公共性领域建设。

目前看来，海南官方也正在努力往此方向引导。在海南即将实行的新版“建设用地供应及使用管理规定”中，保障性住房用地、星级宾馆、度假村、高科技创意产业等用地被划为“鼓励扶持类”；主题公园、高尔夫球场、高档商品房及别墅被归“规范发展”类；而普通商品房用地则被“限制控制”，并且在指标用完后，不再追加。

清一色豪华酒店市场何在？

但是，当旅游地产成为共识之后，又一个质疑被提出：为什么开发的全是清一色的豪华酒店？其他地区红火的经济性酒店为何不见一家？这会不会是泡沫？

陈耀对记者解释，现在海南的豪华酒店数量，若按照地块平均数来算，的确密度最大，但是，“海南面临的是全国的市场。我们的业绩高于行业平均水平，说明现在还是有发展空间。”

奇创旅游咨询运营机构房地产部总监俞昂则算了一笔账：目前海南五星级酒店平均每平米实际造价在7000至10000元(不含地价)，折合下来每间五星级客房约100至200万人民币。开业运营后，实际上来自房间维护的支出相当少。但是，五星级酒店的房价比经济型高得多，旺季的上涨幅度远超经济型。与价格只能维持在一个小区间内以保证高入住率的经济型酒店相比，五星级客房的投入产出效益更加良好。从相关渠道获得的多份三亚4星、5星级酒店在2009年的运营数据显示，三亚的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先。部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平可以接近70%，这个数据大约比全国主要城市的顶级酒店要高20个百分点。纵向相比，三亚3年前的水平，利润率接近翻番。

汉庭连锁酒店执行董事长季琦对记者直言，由于客人对度假酒店要求更高，且淡旺季客流不稳定，“豪华酒店在海南机会要比经济型酒店多得多”。