购房预期改变导致需求提前释放

对于大多数在北京工作生活的人来说，今年3月出现的房价暴涨难免让人恐慌。

用我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖的话来说，今年3月的市场节奏已经被打乱，现在的楼市状况让人感觉很可怕。

“进入3月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。”胡景晖说，今年元旦到春节长假期间，由于前期密集出台的政策，导致市场出现了观望情绪，二手房交易量萎缩，价格上涨速度减缓。春节后到两会期间，由于北京版“国11条”的出台和平抑房价的舆论环境，二手房价格趋于稳定，甚至某些区域出现了回调的迹象，业主普遍接受议价，二手房成交价基本低于挂牌价。

“如果这个趋势延续下去，本来市场可以是一个更加健康的发展局面。”胡景晖说。

然而，这个趋势很快就被打断。3月15日，两会刚结束，一日之内三个地王相继诞生，彻底打乱了市场节奏。

胡景晖告诉记者，以望京为发端，全市许多区域的二手房挂牌价迅速攀高，甚至出现了一日一价的局面，而许多购房人面对突如其来的涨价措手不及，纷纷加入购房大军，恐慌性购房开始蔓延。

“现在太不正常了，几乎所有人都在谈论买房卖房。”胡景晖说，在2004年之前，大家对房子的关注度远没有这么高。

根据公开的数据，2004年之前，北京市的房屋均价在4000元左右，处在一个比较平稳的状态。

但就在2004年2月初，SOHO中国董事长潘石屹在当年的博鳌论坛上作了一次大胆的预测，他表示，2004年北京的房价肯定会涨。

潘石屹的这个预测一度引发了不少讨论。谁都没有想到，这个预测在一定程度上吸引了大量的资金进入北京楼市。

2005年1月，北京市统计局发布数据，北京市2004年房屋销售价格比2003年上涨了3．7％，达到了7年来的最高水平。

“潘石屹的这个预测给我印象特别深，在这之前，北京市的房子主要还是本地人购买，但自从这个预测成功了之后，大量的外地人开始进入北京的楼市。”胡景晖说。

2006年之前，中国的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已经富起来的人并没有好的投资渠道，潘石屹预测的成功让人们突然发现，楼市是一个不错的投资渠道。

胡景晖告诉记者，2005年之后，温州炒房团、山西炒房团等大举进入北京楼市，一买就是一栋楼的情况并不少见。在这些炒房团的影响下，北京本地也有一部分人开始投资炒房。

“根据我们的统计，2006年之后新建的一些楼盘中，投资客的比例达到4成左右。”胡景晖说，这些房子有一个显著的特点，就是在市场的流转率很高，差不多三四年就能卖一遍，而且出售的时候基本上都是毛坯房，根本就没有住过人。

胡景晖表示，正是由于投资客的出现，改变了普通人的购房预期，造成了市场的恐慌。大量的投资推高了房价，而过快增长的房价又使得很多住房需求过早释放。

“以前打算30岁以后才买房的，看到房价天天涨，也赶紧提前买了。现在很多大学生一毕业就买房，甚至刚读大学，父母就为其在北京买房。”胡景晖说。

在胡景晖看来，购房需求很难说清楚。这其中既有刚性的住房需求，也有改善性和投资保值的需求，还有官员的腐败需求。而面对北京这样一个集中了各种顶尖资源的城市，各地有钱人都有在北京买房的想法。

辽宁营口的C先生在家乡经营一家加工公司，儿子儿媳在北京工作生活。前两年儿子刚结婚时，他给儿子在崇文门附近买了一套婚房。今年年初，他儿子花500万元在朝阳门附近又买下一套房子，把崇文门的房子留给将来到北京的父母或岳父家使用。为了孙子接受优质教育，C先生准备再买一套“学区房”把孙子的户口转过去。

在记者的采访中，类似这样的故事并不少。

在北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来，北京的房价肯定会赶上香港，原因就在于相对全国各地有钱人来说，北京的房屋供应太少。

“中国人的首都情节这么重，什么好事都是北京先得，谁不想来北京？谁都觉得自己是人才，谁都有住房需求，房价能不高吗？”董藩说，正是因为北京的特殊性，无数的人口向北京聚集，无数的财富也向北京聚集，高房价是进入北京生活工作的唯一杠杆。

来源：中国青年报 编辑：邓京荆