公租房建设面临难题

记者了解到，北京市公共租赁房最大套型面积将控制在60平方米以下，基本可以达到“拎包入住”的标准。公租房规划将采取“大分散、小集中”的方式，选址在交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。而为了提高土地使用效率，兼顾规模和经济效益，公租房可适当提高容积率和建筑密度。

然而，在有着近510万外来常住人口的北京市，“夹心层”人群数以百万计。根据有关规定，公租房是面向“本市中低收入住房困难家庭等群体”。北京市有关官员在公开场合多次解释，所谓“本市”就是指户籍人口。这显然与市场的需求相去甚远。

牛凤瑞表示，万余套面向本地户籍人口的公租房，远远不能满足外来低收入群体的居住诉求。广州、上海等一线城市也同样面临着如此尴尬的难题。在昂贵的土地成本和有限的财政投入约束下，中央和各地政府扩大住房保障之路，走得相当曲折。

倪鹏飞认为，不盘活存量住房资源，仅仅通过政府行政手段所能增加的供给极为有限，对于满足“夹心层”住房需求只是杯水车薪。他分析说，住房保障应该是面向社会中收入最低群体的救济手段，当前保障房扩大覆盖面的做法，进一步固化了市场与计划双轨运行格局。事实上，根本出路在土地制度的改革，而非单纯的保障房扩面。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一认为，无论是哪种保障房，都会受制于土地财政，一块地如果不盖保障房，就可以做其他收益更高的项目。可以说，地方政府投资公租房缺乏动力。

在地价飙升房价暴涨的北京，公租房的租金需控制在市场租赁价格以下，投资回收期比商品房等项目偏长许多。阳光100集团常务副总裁范小冲表示，从房地产商的角度出发，此种项目资金占用量过大，一般不愿意参与。

鼓励多方参与

理想很丰满，现实很骨感，北京市也只能让各区县根据自己的财政情况“量力而行”。据介绍，目前确定的公租房供应指标，责任落实到区县一级。上一年度有多少人申请，该年度则建设多少公租房。

北京市建委相关负责人介绍说，北京确定的公租房建设方式有三种：在政府组织建设和收购之外，国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房，解决本单位职工和引进人才住房需求；对于外来人口较为聚集的产业园区、城乡接合部等区域，鼓励集体经济组织利用集体建设用地，按照规划建设公租房，提供给外来务工人员居住。

该负责人还告诉记者，为了让低收入的外来人口居有定所，北京市还试图将村建公租房统一纳入管理系统，控制村建公租房的租金，让普通农民工也能住得起。同时，北京市下一步将有细则出台，即针对不同的项目进行测算，确定房租的优惠幅度，并以“谁持有谁管理”的方式进行配租。

在价格方面，牛凤瑞认为，公租房和市场房的差价，肯定需要政府补贴，补贴的形式可以多元化。政府大力推进公租房建设，也可以有效引导居民住房消费理念的变化，建立梯级消费理念。

北京市建委有关负责人也表示，按照目前测算情况，公租房租金一般比市场租金便宜20%以上，这主要得益于政府为公共租赁房提供的一系列优惠政策。在土地供应方面，北京市公租房土地供应由过去的出让方式、一次性缴纳70年土地出让金，转变为租赁方式、按年缴纳土地租金，降低了土地成本；在税费、融资方面，公租房将申请比照廉租房享受税收优惠，申请免征房产税和营业税等；通过政策性贷款，引入信托资金等多种方式，多渠道筹集资金，广泛吸引社会资金支持公共租赁房建设。

他同时指出，市区政府公租房管理机构，既是建设、收购、持有主体，也是运行管理主体。在政策支持下，通过公租房配租及租后动态管理，使公租房在发挥过渡安置房保障功能的同时，在还贷、维修、日常运行服务具有可持续发展的能力。

来源：中国财经报  编辑：段若兰