二手房交易时，经常出现“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”的现象，如果遇上“黑中介”卷款逃跑，买卖双方更是损失惨重。怎么办？

本月10日起，政府将在二手房交易中充当“支付宝”角色，即买卖双方交易二手房达成协议时，买房人将购房款存至政府指定监管账户，待交易完成、新房产证发放给买房人后，购房款再支付给卖房人，避免以往由中介代管资金或买房人直接支付给卖房人所引发的问题。这是昨日郑州市住房保障和房地产管理局发布的《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》及实施细则中透露的。

【新政】政府充当“支付宝”

目前，上海、深圳、南京、济南、长沙、青岛、南昌、苏州、日照、无锡等城市都实行了二手房网上交易和结算资金监管，这一政策已成为保证二手房交易安全和透明的重要举措。

郑州市房管局市场管理处副处长董国彩介绍，郑州市采用的是政府监管模式，由郑州正信住房置业担保有限责任公司（简称正信担保）作为郑州市二手房交易结算资金的交易保证机构，在银行开设交易资金托管专用账户，专门用于交易资金的存储和支付。交易结算资金开户行、专用账号向社会公开。

正信担保是郑州市房管局下设机构，经郑州市政府批准成立，并在建设部备案。

为了保证监管资金的安全，监管资金专用存款账户不能支取现金，所有权属于买卖双方当事人，独立于正信担保固有财产及其管理的其他财产，不属于交易保证机构的负债。交易资金监管只针对交易房款，不含办理房屋过户涉及的各项税费。

程序不繁琐，利息照常付

“与现行的二手房交易程序相比，新政实施后仅增加了一道确认程序，交易双方需要多带一份资金监管证明。”郑州市房屋产权登记发证中心私房科科长李健刚介绍，资金监管后，交易双方真正实现了“钱证两清”，避免了交易中可能存在的风险，可以让买房人更快拿到房产证，卖房人更快拿到房款。

资金监管是由政府提供的一种免费服务，正信担保在二手房交易时实行的资金监管，不收取买卖双方任何费用。买房人将购房款打入专用监管账户后，如果房产过户手续完成，利息将和购房款一起划入卖房人账户；如果不能完成房产过户手续，利息将和购房款一起退回买房人账户。

三种方式交存监管资金

董国彩说，二手房网上交易结算资金实施全额监管，包括首付款和银行发放的抵押贷款，以及一次性付清的全额房款。监管资金存入专用账户有三种方式：一是到房管局大厅监管受理窗口POS机存入，由工作人员出具存款凭证；二是持现金到银行网点存入，由银行出具存款凭证；三是通过网银存入，需要到相应的监管账户开户银行打印存款凭证。

按照规定，买卖双方为亲属的，可选择免除监管。同时，房屋转移登记中的继承、赠与、交换、强制执行、拍卖所得的房屋，不实行二手房网上交易和结算资金监管。

【利好】化解买卖双方“信任危机”

郑州市民严先生最近一直在为卖房的事儿幸福地烦恼着，由于他的房子位置、环境都不错，因此在网上发布信息后，打算买他房子的人很多。经过多方比较，严先生与其中一位买主谈好了价格，但在交割房款上产生了分歧。严先生提出到房管局办理手续当天要付完全款；买房人却担心严先生收钱后，不配合办理过户手续，只同意在领证当天结清房款。为了维护各自利益，双方多次协商但达不成共识，最后只好放弃交易。“在二手房交易中，由于买卖双方都不放心，无法就房款交割和产权转移的方式达成一致，最终导致交易未达成的事例屡见不鲜。”董国彩说，“一手交钱、一手交货”是买卖双方都能接受的一种安全交易模式，但现实中办理房产过户手续肯定不是一天就能完成的。

新政实施后，二手房交易资金由政府监管，使得交易过程更加安全，将有效避免以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，化解以往“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”互不信任的矛盾。

中介不能挪用交易资金

董国彩举例说，合肥市桃园房产曾被合肥市评为“放心中介”，注册资金4000万元，在合肥拥有60多家营销网点，月销售额上亿元。桃园房产收到买房人房款后，会利用预先设置的合同条款“合理”占用资金一段时间，作为其代理销售一手房的保证金等支出。2005年7月，桃园房产代理的楼盘全面滞销，导致其资金链彻底断裂，合肥市300多位市民的4000余万资金被骗挪用，房款无法追回，众多二手房买卖当事人蒙受巨额损失。类似案例在深圳、天津等城市都有发生，多人损失惨重。

由于买卖双方互不了解，通过中介买卖房子时，常常会把房款交给中介保管，但是这样做是有风险的。

实施资金监管后，经纪机构不能代收代付客户交易资金，避免了中介公司挪用客户资金的发生。

“黑中介”无处遁形

王老师欲卖掉自己的一处房产，通过门口的一家中介发布售房信息后，很快有业务员与他联系，说一名陆先生愿意买他的房子。双方迅速达成协议，约定成交价为32.5万元，首付20%，余款两个月内付清。王老师拿到首付款后，将过户资料交给了中介，不料房子过户后，陆先生以此房为抵押，从银行贷款26万元后和中介一起消失了。眼看房子被银行拍卖已成定局，王老师的房款却难以追回。“二手房交易资金监管还有一个好处，是‘黑中介’从此无处遁形。”董国彩说，按照要求，房产中介从事二手房网上交易业务，必须取得房管部门的注册认证资格。以前“黑中介”一台电脑、两个人，就吹嘘代办二手房交易业务的情况，再也不会发生了。

目前，郑州市有200多家备案的房产中介，新政实施后，房产中介市场将会大洗牌。

问题前置减少纠纷

按照原来的二手房交易模式，如买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款，这样，若卖方尚未取得交易房款，产权却已过户，且买方已用其办理抵押登记，银行取得了该房产的他项权利，若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题，对交易双方都会产生麻烦，进而引发合同纠纷。

董国彩说，新政实施后，资金监管业务实行全额监管，如买方客户需要贷款，需提前联系银行申请贷款，全部交易资金到位后，才可进行产权过户。从而确保买方能拿到新房产证、卖方能拿到全额交易资金，同时，银行可以拿到房屋他项权证。不但减少了交易双方不必要的争议，而且还保证了银行信贷资金安全。

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郑州公开配租1792套廉租房

低收入家庭又有好消息，郑州市即将公开配租1792套廉租房，月租金仅20元左右。

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这次是有史以来房源数量最多的一次实物配租。其中，已具备交付使用条件的1056套，在建的736套。

郑州市廉租办新闻发言人朱广普介绍，廉租房房源分配按照属地管理的方式进行，具体分配工作由房源所在区（市）廉租办组织实施。报名登记工作即日开始。按照程序，各区（市）廉租办将对报名登记家庭进行计分并予以公示，入围家庭的选房工作2011年1月10日开始。

朱广普说，截至今年11月底，郑州市累计已有26661户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策，符合条件的申请家庭实现了“应保尽保”。

如果市民发现廉租房申请中有弄虚作假行为，可以直接到郑州市廉租办举报，地址在郑东新区CBD外环与商务东四街交叉口联合中心大厦16楼1606室，电话：（0371）67889090，电 子 信 箱 ：zzslzb@126.com。

记者 王献军

二手房 一次性资金监管流程

买卖双方达成交易意向网上打印买卖合同到资金监管受理窗口签订监管协议将全额房款存入监管账户办理交易过户手续买方领取房产证卖方收取房款

按揭贷款资金监管流程

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廉租房 房源分配一览表

项目名称

滨河花园紫东河一期紫薇花园红河龙园裕华美欣美景世家同汇花园联合花园

项目位置

紫荆山路东、恒安街南金星路北、长乐路西宏达路北、陈寨东路东五龙口南路北、化肥东路西长柳路北、规划路西育才街北、槐东路东许庄路南、乐山路西京广南路东、南屏路北

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来源：大河网 编辑：冯媛