业界人士分析：新政背景已不同于2009年，长沙楼市供过于求刺激有限

2014年10月10日

记者 戴丹

国庆前一天，央行、银监会联合发文放开限购，并执行“认贷不认房”的政策，重申了七折优惠利率的下限。

节后接踵而来的，毫无疑问是各大银行新政实施细则的落地开花。面对后新政时代，业界已引发了各种反应，包括以此前绿城为首的四大房企传出涨价传闻。虽然上述传闻很快辟谣，但是，涨价疑云还是在许多消费者心中挥之不去：今年最后三个月会涨价吗？会涨价吗？

潇湘晨报记者 杨湘徽 长沙报道

“认贷不认房”新政出台后，十一黄金周期间，不少长沙楼市传来热销的喜讯。

现在，黄金周结束，长沙这七天到底销售如何？

10月9日，长沙市房产研究中心发布权威数据显示，国庆期间(2014.10.1-10.7)长沙内六区新建商品房网签988套，91678平米，成交均价6504元/平米；其中住宅网签723套，76629平米，成交均价6003元/平米。而上周（2014.09.28-2014.10.04）统计数据显示，长沙内六区新建商品房网签1689套，其中住宅网签1441套，住宅网签均价为5908元/平方米。

这组数据说明，黄金周的后几天成交量不大，整体呈现价升量跌的趋势。黄金周整体销量并不乐观。

房企 促销政策收回，伺机而动

湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高分析，长沙楼市目前尚处于新政下的平稳过渡期。虽然央行松绑，但各行房贷政策细节还需要落地时间，消费者对新政的消化也需要时间，“我估计会有20天至一个月的过渡期。”

在开发商看来，新规是2008年以来力度最强的支持政策。长沙在经历不温不火的九月后，开发商趁“黄金周”拿出各种促销政策来刺激消费。

但是，黄金周一过，很多促销政策开始收回。记者从旭辉地产相关负责人获悉，国庆期间的额外2个点的优惠现在已收回，目前只保留普通住房1万抵3万、洋房1万抵5万的销售政策。“11月我们还会有新的产品上市，但销售政策会视情况而定。”该负责人说。

多数受访开发商对未来销售政策的态度都显得比较谨慎。开发商认为，要观察的“情况”比2009年更复杂。

银行 房贷优惠利率悬而未决的背后

颇有深意的是，假期结束两天了，此次新政最大的执行方——各大商业银行目前大多按兵不动。

长沙市房地产开发协会副秘书长、长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海分析，“国家虽然放出了七折优惠利率，但那只是出台优惠政策的最大限度。目前，绝大部分银行并未执行，最后能拿出多大的优惠还未确定。”

昨日，工商银行虽然在认贷不认房上做出了很大的让步，如对拥有2套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为30%。但房贷优惠利率并未给出具体的额度，而是进行了灵活处理。

各大银行观望的一个金融背景是，近年来人民币不断升值和美国退出量化宽松政策的预期，使得央行的外汇占款额度大幅下降，从而削弱了商业银行的对外放贷能力。加上互联网金融产品的冲击，使得金融机构资金来源成本大幅提升。所以，虽然经济在下行，但是开发商的贷款利率依然会居高不下，而对于如何支持个人房贷，也需要更复杂的考虑。

“银行有自身的利益考虑，商业银行最终愿意拿出多少钱来支持开发贷，还要看整个市场的变化。”王义高认为。

房价 短期内房价不会有大的波动

据王义高分析，影响未来长沙楼市的因素主要有三个：一是政策消化的时间，二是商业银行的优惠政策，三是地方行政政策的明朗化。“包括地方是否征收不动产税，这都会直接影响到未来的市场需求”。

王义高还提到，“虽然此次房贷优惠政策堪比2009年，但现在的市场相比当年已发生根本性变化”。

2008年的“四万亿”计划，使得大量的货币流通到房地产市场上，开发商的融资成本大幅降低，加上当年开发商竞争处于粗放阶段，很多开发商借促销消化了库存房，平稳度过危机。但今年，从全社会的全局来看，由于缺乏外部增加的货币，加上开发商融资成本上升，这将考验开发商在控制成本与促进销量的平衡能力，制定未来的销售政策将成为一门更高深的技术。但可以肯定的是，一味靠简单的低价促销来完成销量，恐怕已难。所以，楼市很难再现以价换量的现象。

但是，对于未来房价走势，欧阳学海认为短期内不会有大的波动，“长沙是一座供大于求的城市，尤其是竣工未售的140平米及以上的大户型更是库存高企，我认为新政对楼市的刺激有限，它更多是帮助放大有效需求。”