调控基调不变　供大于求将继续

“长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。而商品房的施工面积和新开工面积是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标，因此，商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。”杨红旭说。

2011年库存激增、销量锐减已成现实，而对于调控力度依旧不减的2012年而言，这“一增一减”的变化是否仍将持续呢？

“从新开工面积上看，2011年1到11月份，房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米，同比增长20.5%，尽管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1到11月份，房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米，同比增长26.0%，增幅处在历史高位。”杨红旭认为，尽管在持续的调控政策下，楼市长期处于低迷期，一些开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1年多的时间，商品房供应量仍保持较大规模的供应。

2011年12月召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新明确表示，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。一系列政策信号都表明2012年房地产行业将延续既往的调控基调，这无疑将带给房地产开发企业更为严峻的考验。

“资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；但另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。”杨红旭说。

去库存压力陡增　降价或成大趋势

面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。

以北京为例，根据链家地产市场研究部统计，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到12万套以下。1月17日存量118808套，与2011年11月初即第45周时的存量持平。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。“排除1月份假期因素，目前，存量销售周期达到261周。比2011年第45周增长了111周，相当于消化速度减慢了74%。同时，与其他一线城市60周左右的消化周期比，明显处于高位。”链家地产首席分析师张月说。