商品房预售条件过于宽松

从目前的调整来看，尽管审批权限下放了，但审批标准却没有看到放松的迹象。从这个意义上说，商品房预售许可审批权限的下放会带来怎样的直接效应，还很难做出判断。

但是，这正是部分专家担心的地方。

中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，审批权限下放会让办事效率更高，但怕就怕审批权限下放后审批标准也随之模糊了。如果审批标准放松了，将会带来巨大的风险。

从我国行政审批权上收与下放的经验看，当一项行政审批权限上收的时候往往意味着标准的从严，反之则往往意味着标准的放松。

从目前执行的商品房预售标准来看，并不复杂。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，取得预售许可证只需要满足三个条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

这三个条件具备了之后，就可以到县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

不过，即使是这样并不严格的条件，在我国有些地方，执行得也并不如意。

这其中，开发商自有资金比例就是一个弹性极大的条件。

一位房地产业内部人士告诉记者，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了25%的自有资金(即通常所说的最低资本金)比例，但不少开发商在跟政府部门搞好了关系之后，这个底线就能被打破。

几年前，也曾有学者调查研究称，我国房地产开发商的自有资金比例根本就达不到25%的标准。

自有资金比例越低，意味着开发商就越能用更少的钱撬动更多的房地产开发贷款，从而建设更多的楼盘。但这样一来，房地产建设的风险大大增加。在我国房地产市场上，由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。

在金融危机时，政府部门还主动降低了开发商的最低资本金比例。

2009年5月，国务院曾将固定资产投资项目资本金比例进行调整，结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例被调低至20%。而在其他行业，最低资本金的比例均高于20%。比如钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、烧碱、黄磷、玉米深加工、机场等项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%。

这样的调整，导致大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业。

有些城市，甚至一度将建设普通住宅项目的开发商自有资金比例降低到15%。

部分专家认为，现有的商品房预售条件已经很宽松，如果在此次审批权限下放之后，审批标准再被模糊，将会带来可怕的结果。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，此次国务院在下放商品房预售许可审批权的同时，应该也更需要严格审批制度的监管，因为对预售资格的审核直接关系买房人的切实利益，审批标准非但不能放松，还需要更加严格。