个人转让住房将按20%差额征个税 购二套房贷款首付将超6成

昨天（30日）发布的京版“国五条”细则明确，今（31日）起，个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。

此外，细则明确，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，二套房首付款至少会提高到7成。

□个税政策

新旧政策以网签时间为界

市住建委相关负责人表示，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。

与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

该负责人特别强调，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

■业内分析

六成二手房购房需求受影响

链家地产副总裁林倩表示，这一政策下，约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，去年以来，改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的18倍。

其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。

或将避免买房人偷逃税款

北京房地产中介协会会长李文杰表示，本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收，它的主要内容是对国五条的重申，最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”

据记者了解，根据税务规定，对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

李文杰称，由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对于这一部分依然按照核定征收，这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行，短期之内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。

此外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大，将会避免部分买房人今后偷逃税款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将成交价降低，如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。

>>算笔账

购200万房将增税28万

北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算（非5年内唯一住房），之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

张大伟称，这一政策必然会影响成交量明显下调，在细则执行后，成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。