潜规则三

信息不对称，管理有漏洞

为探寻好处费何以收得这么容易，记者对房屋销售过程中的“内幕”进行了深度追踪。

案发后，据阮卫星交代，他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的：先由开发公司董事长定底价，销售经理用这个底价除以一个系数(一般在0.9到1之间)得出一个价格，再根据该价格做成价格表交到销售人员手中，表上就是对外的价格。“底价只有像我这一级别的销售经理才知道，从不对外公布，连我下属的人员都看不到，购房者更不可能知晓。”阮卫星说。

“从定价机制不难看出，对外销售价格即使打折优惠，仍然在开发公司的可控范围内，其底线就是开发公司老总定下的底价。这有点类似商场先提价再‘挥泪甩卖’的营销噱头。”崇川区检察院办案检察官告诉记者，房价信息不对称为阮卫星、成慧慧等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。

崇川区检察院经审查认定，从2009年1月到2011年7月，犯罪嫌疑人阮卫星、成慧慧在分别担任海门市某房地产经纪公司销售经理、副经理职务时，利用公司管理上的漏洞及职务便利，伙同销售员柳娟娟、方金、季玲玲、高岗、朱红红等多人，在销售房屋时以高于销售底价报价给顾客，后谎称可以找领导打招呼争取优惠等理由索要好处费，实际仍按照底价销售的方法，向多位顾客索要好处费多起，阮卫星分得40万余元，成慧慧分得近30万元。

“2008年，阮卫星每个月的底薪是6000元，加上销售奖金年收入在40万元左右。而2009年，阮卫星的年收入飙升至70多万元。这些增加的收入来得很隐蔽，因为他从不具体分钱，都是销售人员私下把钱放在信封里给他。”办案检察官说。

记者在采访中了解到，大肆索要好处已经成了房产销售行业的一种“潜规则”。

“这种做法在整个房屋销售圈子里早已成风，不只我们公司，其他公司的情况也都差不多。”据阮卫星交代，他在接手楼盘销售前，整个销售部绝大部分销售人员都在这么做。“我也想过要坚决按政策办事，但销售业绩不好就会被人踢走，与其这样还不如随波逐流，何况我想管也管不住，没人听我的，大多数销售人员只盯着自己的利益，想靠销售业绩和索要好处费来致富，我也就睁一眼闭一眼，当然自己也拿了不少好处。”阮卫星说。

屡屡向客户要钱，阮卫星、成慧慧他们难道不怕被举报吗?办案检察官解答了这个疑问：“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较，买房人都觉得花上几千或几万元就能得到数十万元的优惠，是很划算的事，当然不会去举报了。”

检察官还在办案中发现，房产开发公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题，一环扣一环，层层缺位，导致销售队伍漠视规定、私欲膨胀铤而走险。“定价由公司个别领导决定，打折也是如此，缺少公信力和监督，容易出现‘乱喊价’现象；价格信息不透明，使购买方与销售方处于不对称地位，给暗箱操作提供了温床；房产销售行业流动性强，从业人员良莠不齐，公司只看业绩，忽视职业道德教育；缺少强力制度和措施约束违规行为，对有问题的人只是开会批评，最多予以开除，违规成本小，使销售人员产生‘干一票就收手’的赌博心理。” (徐德高 葛明亮；文中涉案人员均为化名)

案后点评

房价高得国人难以承受，是近年来民生领域的热点问题。而某些房产销售人员利用价格管理上的漏洞，在原本已经很高的房价上又盘剥一层，不仅损害了企业利益，加重了购房者的经济负担，而且这种欺上瞒下的蒙骗行为还有违市场经济的诚信原则，有伤社会赖以维系的信任基础。

为商之道，重在诚信。如何维护商务诚信、社会诚信，是当代中国社会建设中极为重要的课题。司法机关依法惩治、严厉打击非国家工作人员贿赂犯罪，正是为社会诚信建设打造规则底线。此案的查处可以说是售房的“潜规则”碰上了法律的“明规则”，“明规则”最终击碎了“潜规则”。同时也表明，法律正在对这种不良行为予以严厉打击，决不让此风泛滥成灾。