保障房怎么建？

“十二五”规划提出，未来五年开工建设3600万套保障房项目，使保障性住房覆盖面达到20%。如此规模的保障房政策画卷，“钱”和“地”成为市场最为关心的核心问题。

其实，在2006年所公布的“十一五”规划纲要中并未涉及保障性安居工程的指标体系，而“十二五”不仅将其列为“必须完成的”约束性质指标，还从零一跃到“3600万”。

地方官：保障房“重负”

据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。

钱从哪里来，成为保障房建设的第一股驱动力。来自官方的声音显示，预计今年来自中央的资金扶持将超过1000亿元。但是，目前并未公布省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金 的资金份额。

在此前的3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今年所计划开工建设经适房和两限房约200万套，所需5000亿元资金，将主要由社会机构通过市场运作方式来解决。今年400万套棚户区改造所需要的年度投资，也在5000亿元左右，其中，中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出一定的资金来支持棚户区改造。中央和地方政府补助以后，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿元。

“总体算下来，完成今年1000万套的任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的，剩余的5000多亿元的资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。”

来自住建部的指示坚决，身背大量保障房建设任务的地方当局深感负重。

以广东为例，广东分配到的任务为31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套，棚户区改造2.35万套。该省住房建设厅的一位官员认为，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。

来自公开的报道称，在各市，保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。土地出让金净收益计算复杂，在部分市县甚至为负数；住房公积金增值收益也不会太多；商业银行的趋利性又决定了对保障性住房贷款的积极性不高。这必将导致各市财政的压力很大。原本依靠土地出让金的土地财政，也将减少。

开发商：有利可图+“政府公关”

正当政府踌躇时，一些房地产企业开始试探性进入这个原本不愿触及的领域。此前，中天城投与贵州省政府签订“十二五”规划保障房建设框架协议。未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。

这是今年以来，第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。有预测说，中天城投的200亿元投资或可带来16亿元净利润。

截至3月25日，目前已公布年报的49家房地产企业中，超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。万科预计2011年保障房开工目标超过200万平方米，今年万科在上海的首次拿地，耗资11.19亿元，其项目类别就是保障房项目。

招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点，并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露，2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%，累计投资将达500亿元。

大多数研究者认为，目前保障房市场规模大，风险低，优惠多，在市场低迷时房企愿意参加此类项目建设。不过，也有一些市场声音认为，企业参加保障性住房建设除了保护基本利润之外，意在建设良好的“政府公关”。

万科总裁郁亮就曾表示，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”

此前就有市场人士告诉《中国经济周刊》，目前在市场不景气的情况下，企业参加保障房建设除了能维持一定利润，还能“拉近”和政府的关系。而和政府关系融洽将直接有利于在当地的发展。

3月28日，《中国经济周刊》记者统计沪深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共计21只。来自Wind概念指数的统计，“保障性住房指数”(该指数概念包括参与保障性住房建设、供给的上市公司)收于1035.78点。该指数从2011年1月27日最低853.58点一路攀升至此。

金融资本：投资新出路

原本房地产开发的主力——商业银行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表态缓慢。

建设银行副行长朱小黄的观点认为，按照商业原则办理，平台贷款的打包贷款模式难以走通。在安居房问题上，银行有社会责任，可以薄利，可以让利。但银行考虑的是楼盘能否销售出去，资金能否回笼，要算账，要风险可控。他表示可让出部分利益但坚持商业化运作。

就在一些金融机构还在揣摩之际，政策性银行率先动手。有报道称国家开发银行 (下称“国开行”)已经向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金。该方案建议，国开行在2011年约1万亿的发债额度之外，还能获得国务院特批发债额度，以设立一笔专项基金，专门为保障房项目提供资本金贷款。

此外，在两会期间，全国政协委员、研祥高科技控股集团董事会主席陈志列公开表示，研祥已经决定拿出10亿元资金，用于支持保障性住房的建设。

全国社会保障基金理事会理事长戴相龙表示，2011年社保基金主要会增加对社会保障房的投资，大约占投资比重的5%，约几百亿的规模。

而自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时也似乎找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险就提出要筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

在3月28日举行的2010年中国太保业绩发布会上，中国太保资产管理公司董事长汤大生表示，保障房债权投资计划收益率将盯住同期贷款利率，总体收益将略高于债券投资收益。

这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划。接受《中国经济周刊》电话采访的一位保险公司高级投资经理说：“尽管一些顶级写字楼和购物广场的回报率都比投资保障房高，但是我们还是对保障房比较感兴趣。”

这位负责人是境内某顶级保险公司的资产管理机构中层管理者，他的观点和一些房地产开发企业类似：“规模大，风险小，比如公租房，建完之后政府回收。保险资金每年都会刚性增长，我们要为多出来的钱寻找投资渠道，投资保障房但也不会忽略其他的投资渠道。”

最近，中国人寿又对外透露，已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。 中国人寿董事长杨超近日置评说，因为保障房投资回报率现在还不确定，相关管理规定也还未出台，国寿将进行综合考虑。保险资金投入保障房建设的渠道并不单一，包括债权、股权投资、PE介入等。

而在此前的全国两会中，中国平安董事长马明哲 等多位保险界要人都表现出参与保障房的兴趣和意愿。

四下看来，保障房建设所需资金的来源似乎有多条渠道。一些地市级官员在私下讨论时也曾经表示过类似观点，即“做好公共关系，资金到位的困难就有可能解决”。

土地财政：巨亏的压力

钱有了，土地的来源呢？

据国土资源部统计，2010年全国保障性住房用地为24000多公顷，较2009年增加超过一倍。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。

今年计划建设的1000万套保障性住房，中央政府肯定会率先确保土地供应。但具体到各地，如像深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，占全市总面积的2.23%，保障性住房的土地供应很伤脑筋。

上文所提及研祥高科技控股集团董事会主席陈志列曾表示以10亿元投资保障性住房。他在接受媒体采访时颇带火药味地说：“(10亿)这个钱我们出，房子我们自己盖。我不会把钱交给政府。这个房子明明盖起来只要4000元一平米，他(政府)盖起来后可能是8000元。这个我不相信，我自己盖，要不我不掏这个钱。房子的质量绝对有保证。”

企业虽然抱有热情，但政府却尚未制定细则“以对要害”。深圳市住房和建设局新闻发言人、副局长胡建文在近期接受媒体采访时说，政府的态度是鼓励社会资金参与保障性住房建设的，目前并没有这一操作的细节和办法，但研祥的做法“符合政策导向”。

胡建文的观点代表了目前保障房建设的普遍问题——资金短缺。但对于深圳来讲，更重要的问题并不是资金，而是土地，保障房建设的首要瓶颈是深圳土地资源稀缺。

来自境内财经媒体的报道称，国土资源部已特地制定了一张供地执行日程明细表，并配以铁腕政策强化执行，以便完成“1000万套保障房土地供应计划定会在3月内编制完成、在新增建设用地年度计划中单列保障房用地、各地房地产用地供应计划将确保‘三类住房’(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%、1000万套保障房用地定能做到应保尽保”的目标。

然而，来自中金公司的研究报告称，政府保障性住房直接投资资金规模不大，但土地出让收益和税费的损失较大，若将经济适用房和城市区棚改房的土地整理交由开发商，隐含每年土地出让金减少2500亿元。房地产相关税费也将下降，幅度占地方财政收入的比重约4%～6%。

纠结于此，土地供应问题一直被学界认为是建设保障性住房的“忐忑”之一。其重要症结就在于土地财政对地方政府重要性。“地方政府因为土地财政问题不愿动，不愿建保障房的现象肯定是有的。”一位接近住建部的人士向《中国经济周刊》记者置评说，“基本上，被分配大量保障房建设任务的地区都是经济发达的地区。只要政府下决心去建设，这些任务是一定能完成的。”

对于目前个别地区以“大量动迁安置房来充数”的传言，这位人士认为，动迁安置或因危房改造或因棚户区改造，应加以区分后将合理部分归类为保障房一部分。