今春，虽然延续深调之势，但开发商的“自救”行动，也让楼市又现回暖迹象。如昆明，许多开发商以低价入市、折扣频出等形式试探市场，成交量回升、“日光盘”又现。

那么，云南州市的房地产又是什么状况呢？日前，记者兵分六路走基层，分别前往曲靖、红河、楚雄、大理、西双版纳、腾冲、瑞丽等地探访。在深刻感受到州市房地产市场开发建设的虎狼之势的同时，也发现州市房地产市场明显比昆明慢半拍，目前基本处于去年下半年昆明楼市的僵持局面。

瑞丽

新盘迭出 竞争激烈

自被列入国家重点开发开放实验区以来，有“东方珠宝城”之称的瑞丽房地产市场就一路上扬，2010年瑞丽的普通住宅房价才2000元/平米，如今已达到了3500元/平米左右，电梯洋房均价4000元/平米左右商铺均价在7000-8000元/平米左右 ，独栋别墅每平方米售价在万元左右。

当前，在宏观调控政策影响下，瑞丽房地产市场也陷入了深度观望中，但在当地，无论是购房者还是开发商都对市场前景充满了乐观情绪。煤化地产在瑞丽开发的地产项目相关销售负责人陈果表示，30多年前，深圳还只是个渔村，碰上了改革开放建设经济特区这个机遇，它上升为全国的耀眼明珠；如今的瑞丽，同样遇上了“建设国家级重点开发开放实验区”这个大好机会，前途不可估量。特别是中缅油气管道入境口、大瑞铁路、龙瑞高速等重大工程的建设，不仅将改善交通状况，更将带动20万人流到瑞丽。而瑞丽成为“特区”后，发展机遇将更大。

据了解，在2011年全省口岸出入境运行情况统计中，瑞丽进出口岸人员、交通工具、进出口额在全省口岸中位列第一，出入境货运量位列第三，是云南省对缅贸易最大的陆路口岸。今年2月28日至29日，国家口岸办常务副主任赵福地前往考察时表示，国家口岸办今后将在政策上、资金上进一步给予瑞丽支持，以助推云南桥头堡和瑞丽国家重点开发开放实验区的建设。

在房地产开发方面，目前除当地本土开发商外，瑞丽已经吸引了煤化地产、云投集团、雅居乐等开发商的进入，近期新盘迭出，整个住宅市场竞争较为激烈，未来一段时间，市场的供给量更大，小高层住宅供应也将逐渐增多。

大理

“大海东时代”来了

三十年河西，三十年河东。这句话套用在大理房地产市场开发上也恰如其分。当前，随着大理“保护海西，开发海东”号角的吹响，海东18公里沿线的规划已具雏形，大理重点的房地产项目都已在该区域开花结果。除了洱海国际生态城、大理公馆、洱海传奇等早期项目在建在售外，国内著名的华彬集团、五洲国际、云南城投等的项目也已入住开工。

一个崭新的“大海东时代”

“过去看海西，现在看海东。”大理佳利集团总裁助理杨继先向都市时报记者表示，大理的城市发展正进入一个崭新的“大海东时代”，各级政府已形成共识，所以目前大理海东片区已成为各大地产商竞相角逐的热土。有金可掘，正是让地产资本逐鹿苍洱之畔的真正原因。

海东片区位于洱海东部浅丘地区，这一带临近海边，面朝苍山，具有较典型滨海面山景观资源，海岸线长70公里，洱海著名的九曲十八湾，有半数在这一线。海东片区依山傍水、海湾曲折，山势和缓，绿柳成阴，“山、海、湾、岛、湿地”的布局形成了绝佳的人类栖息地，是观赏大理苍洱风光的最佳平台。根据总体规划，经过15年左右的时间，大理将把海东片区打造成为科学发展的样板，生态城市的样板和国际化的康体休闲度假城市的样板。业内人士表示，此举也将使得更多的人实现“面朝大海、春暖花开”的居住梦想。

云南财经大学周大研教授认为，大理本身就有让人产生购房欲望的资源和素质，“苍山、洱海，四季如春的气候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇西咽喉，是通往丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。”

大理房价降价空间小

据了解，经过调控政策的持续作用，目前大理房地产市场处于平稳状态。大理普通住宅均价为4000—5000 元/平米，别墅均价在8000——10000 元/平米。3月18日，国家统计局公布的数据显示，2月份大理房价环比持平，同比上涨0.6%。.在接受都市时报记者采访时，大理多数开发商都表示，大理的房价降价空间很小，但会推出小高层、小户型产品，以满足刚需或者投资需求，这样一来，大理的房价整体会有所下降。

而刚刚过去的2011年，大理旅游业更是创下了骄人成绩：接待海内外旅游者1545万人次，同比增加15.5%， 旅游业总收入138.4亿元，同比增加20.4%。在今年2月份召开的大理市两会上，不少人大代表、政协委员也都再提案“营销大理”，预计下一步大理在城市营销上还将有大动作。大理开发商表示，大理是世界生态名城，大理的楼盘销售具有很强的外向型，置业者认可了大理，也就认可了大理的房地产项目。

腾冲

数十开发商攻城略地

已经过几千年文明熏陶的腾冲，是名符其实的文化之邦，也是著名的侨民之乡，素有“翡翠之乡”、“玉石城”之称。且拥有火山群、热海、湿地、叠水河瀑布等不可复制的自然资源。当前，腾冲旅游地产业发展正进入黄金时期。

“腾冲现在已经不是简单的建房了，已经是在造城！”当地一位资深媒体人士向都市时报记者表示，现在腾冲的房产不仅是腾冲的投资品更是全国的投资品，很多国内省内知名的开发商都已经介入腾冲的房地产开发，且项目规模一个比一个大。

楼盘外销比例大

如占地1000亩的水墨中国、4000多亩的腾冲世纪城、2万余亩的高黎贡国际旅游城......据了解，截至目前，已有世纪金源、中电投、龙润地产、永兴地产、奥宸地产、圣基房地产、恒达地产、上海申伸强集团 、上海三富等开发商在腾冲攻城略地，再加上本地地产商开发的项目，腾冲市场的楼盘已达30多个。当前，小高层住宅均价3500元/平米左右、联排别墅4800—5000元/平米左右、独栋别墅8000元/平米左右，这些楼盘的客户群体以省外的居多。

“除了在本地和省内消化外，我们外销的首选是成都、重庆。”水墨中国营销总监王伟表示，腾冲已是知名的旅游胜地，成都、重庆的客户都是一路自驾游过来的。“去年世纪城楼盘是保山地区的销售冠军，销售额达到15亿元，其中外地客户占比很大，北京、上海、东三省是重要的客源地。”腾冲世纪城销售总监钟章告诉记者，腾冲不仅具有不可复制的自然资源和厚重的历史文化，而且是一个值得体会的城市，保存下来的东西更加纯朴，很多外地来的游客都有留下来的欲望，所以腾冲楼盘都拥有很大比例的外地客源。

“造城”与“造景”一步走

据了解，随着腾冲驼峰机场通航，铁路、高速公路的相继开工建设，腾冲已经迎来了旅游地产发展的黄金时期。腾冲机场目前是全省最繁忙和最具有发展潜力的支线机场之一，已经开通了昆明、成都、重庆、广州、西双版纳和丽江6条航线，现在已经能够直飞北京。腾冲机场平均每天有10个航班，客座率都高达90%以上。来自国内外空中客源、高端客源的急剧增加，腾冲旅游呈现出井喷式增长的势头，而旅游业的红火直接带动了腾冲房地产的升温。

高黎贡国际旅游城项目策划经理廖刚表示，其实从开发商的角度来说，更希望通过旅游业带动相关服务业的发展，游客如候鸟一样来了又走走了又来，将房子流转起来，市场才能做大。据了解，现阶段，腾冲正秉着“造城”与“造景”为一体的理念开发建设，在规模上，预计将规划建设成为35平方公里、可容纳30万人口的中小城市；在功能上，预计让腾冲成为滇西旅游圈乃至面向南亚旅游圈的枢纽和游客分流中心；在环境上，预计将腾冲打造成为休闲度假理想的优秀旅游城市。（都市时报 李先锋）

红河

9个市县落差大

3月26日，红河州房地产网发布了红河州各市县房价的最新均价（含洋房、别墅价格）。数据显示，弥勒县以5358元/平米的均价居于各市县房价之首，其次是蒙自市与个旧市。在参与统计的9个市县中，房价最高与最低的市县间均价落差达3452元/平米。红河州地产借区位、资源优势之力发展趋势明显。

各市县间房价落差大

公布的数据中，各市县按房价由高到低顺序排列为：弥勒县（5358元/平米）、蒙自市（3820元/平米）、个旧市（3711元/平米）、河口县（3590元/平米）、石屏县（3468元/平米）、开远市（2478元/平米）、金平县（2450元/平米）、建水县（2409元/平米）、红河县（1906元/平米）。价格最高的弥勒县房价与价格最低的红河县房价落差达3452元/平米。

据记者调查，在红河州目前在售的项目中，弥勒湖泉湾Ⅰ号、盛世家园；蒙自盛世商都、创泰御景 ；个旧天水湾·花样山谷、泰和·文汇苑；石屏鹏景庄园；开远凤凰山水、渝景花园二期都是炙手可热的楼盘。由于各市县发展水平差异，以及区位差异，造成了各个项目之间的价格落差。

同时，即便是同一市县内，价格差仍然不小。以个旧为例，位于金湖东路东侧的天水湾·花样山谷起价仅2138元/平米，而位于市中心较好地段的项目价格则达到了4000元到5000元/平米。同样的情况，在红河州的其他市县也有出现。

蒙自、弥勒借力发展

作为红河州政府所在地，蒙自地产借此区位优势，得以蓬勃发展。继2003年州政府从个旧迁至蒙自，蒙自又赶上了“中国—东盟自由贸易区建设”、中越“两廊一圈”建设、“红河州新州府和滇南中心城市建设”、“泛珠三角区域合作”、“西南六省区市合作”等一系列千载难逢的重要发展机遇。

这一系列机遇促成了蒙自房价的直线上涨。业内专家认为，蒙自地产市场目前需要的是消费引导，急待知名大型超市、精品百货、影院、美食、国内外知名品牌连锁店等新鲜商业业态的出现丰富老百姓的生活。

与蒙自借力发展的模式类似，弥勒县凭借温泉资源优势发展旅游地产的道路，也受到业界的肯定。继湖泉湾Ⅰ号与盛世佳园住宅的热卖，弥勒商业地产迎来一个高品质时期。3月17日，云南金鼎地产旗下弥勒金辰时代广场与沃尔玛签约。同时，项目与肯德基、国美电器、屈臣氏等商家的入住协议也正在洽谈中。大品牌的入驻，不仅为项目赢得机遇，更为弥勒县人们生活品质的提高产生了积极效果。

3月24日，连接“鸡石”高速公路的“鸡个”高等级公路宣告竣工通车，作为红河州“四纵四横”公路网的重要组成部分，该路段是省城通往红河州南部地区的重要干道，同时也是个开蒙滇南中心城市半小时公路网的主要干道之一。无疑，交通的畅通，将是红河州各市县地产未来借势发展的又一推动力。（都市时报 任蓓蓓）

曲靖

房价坚挺 人气下降

3月24日，曲靖麒麟区城南的潇湘新区、城北的东盛·和顺佳园、盛大国际商贸城三个楼盘集中开盘，这也是自2012年以来曲靖楼市首见开盘。沉寂的局面被打破，然而，从几个楼盘的开盘情况来看，价格依然坚挺，销售也不尽如人意。全国及昆明楼市降价趋势已经明朗，曲靖楼市价格走势则还有待关注。

房价连涨 价格优势尽失

在去年以前，曲靖的房价在滇中四城中是最低的，每平米不到2000元的均价让业界直呼价格洼地。然而从2010年下半年开始，房价开始逐步上扬，去年一路狂飙猛进，直到11月份才有止步的趋势。

到目前，曲靖麒麟区内已经找不到3000元/平米以下的住宅，市中心黄金地段住宅价格大都在5000元/平米以上，即将突破6000元大关，其中，华盛国际的一套二手房标价竟高达6800元/平米，大有破七的趋势。与去年初相比，曲靖目前的房价涨幅几乎都在50%以上。

尽管如此，全国包括昆明在内的房价都也已经降声一片，曲靖的房价却未见降势。以上周末开盘的几个楼盘为例，位于城南的潇湘新区二期开盘均价是4500元/平米，比起去年11月份的开盘价格还上涨了近300元/平米；位于城北珠江源大道附近的东盛·和顺佳园开盘均价3300元/平米，同区域楼盘售价近几个月来均维持在3200元/平米左右。

根据售楼部反馈，潇湘新区二期开盘释放房源130套，售出40至50套，销售率连40%都不到；东盛·和顺佳园开盘释放房源106套，卖了50多套，去化50%左右。由此可见，市场对价格的接受程度不高，购房者观望态度明显。

豪宅火爆 普通住宅受挫

“曲靖目前的楼市状态就有点像昆明金尚俊园拉开降价帷幕之前的胶着，高端物业还好，普通住宅是卖不动了”。在曲靖代理多家楼盘销售的励思勤地产总经理林淳金介绍，曲靖的开发商很多只会按照自己的思路出牌，下一步也不见得马上会跟从市场大势进行降价走量。

从多家售楼部实地走访的情况看，在售房源价格与去年基本持平，但现场几乎没有人看房，人气都比较冷清，“前几年，在年初的时候，各楼盘开盘和促销活动都比较多，很热闹，但今年大家都没怎么动，相比起来，就有些死气沉沉的，来看房的人少，购买的就更少了”。麒麟嘉城售楼中心的一位负责人表示。

曲靖普通住宅销售看似陷入僵局，高端住宅消费力则比较乐观，其中又以敏大金麟湾为最。在去年底，敏大金麟湾推出第二批100多套房源，其中独栋16000元/平米，双拼价格也达到10000元/平米左右。没有公开开盘，全部内部认购，还被疯抢，很多人为弄到一套房子还拼命托关系。

“曲靖的豪宅消费能力是非常可观的，金麟湾物业类型稀缺，加上高投入打造的景观，整体填补了曲靖高端住宅市场的空白”。敏大地产营销经理董国涛这样解释逆市热销的秘密。（都市时报 杨丽芬）

版纳

“大手笔”动作偏慢

景洪4000元/平米以下的房子难觅，“本地人”购房比重正在上升；嘎洒片区据称也已经无地可拿，“大手笔”动作偏慢，外地开发商目前最迫切的问题就是“缺人”……“外向”的版纳楼市，既有新变化，也有新问题。

4000元/平米以下的房子难觅

昆明房价“拼跌”，版纳楼市又是怎样一番处境？记者一番探查下来，版纳州府——景洪市难觅4000元/平米以下的房子。作为版纳形象的“脸面”——沧江新区仍是房价高位区，西双十贰城住宅公寓销售已近尾期，均价维持在5500元/平米的水平，楼层好的则喊价6000元/平米以上；相隔不远的雍玺台，区区34套多层大宅，均价高达6800元/平米，据售楼人员称已卖掉大半，“多数买家是本地人”；傣江南·滨江豪苑价格也浮动在6000元/平米上下；尚处蓄客期的曼景兰古城（紧邻西双十贰城），还没怎么宣传，价格也未定，就有客户提着5万—20万元不等的现金来到售楼部交定金……记者不禁感叹，版纳房价硬度高，这让一路杀跌的昆明楼市情何以堪？

而版纳楼市的置业结构也在悄然生变，一直视“车程10分钟”为远郊的景洪人，逐渐接受了沧江新区——这个理论上还不是景洪城中心的板块，沿澜沧江两岸绵延的沧江新区最开初是“南腔北调”的外地游客投资置业，而今，耳濡目染了沧江新区巨变的“本地人”，也加入进来，一些主打“外销”的楼盘，也开始顺势主攻本地市场，最为典型的是金源集团开发的滨江果园度假山庄，其一期项目70%以上是外地客，而到了二期，基本上70%都是本地人。

外地开发商很“缺人”

西双版纳国际旅游度假区项目、凤凰谷温泉旅游度假区、云南白药项目、华侨城、云投建设项目、楠景新城……外地开发商运作的少则千亩、多则逾万亩的“大手笔”已将景洪周边可开发用地资源抢空，其中，嘎洒片区据称也已经无地可拿。据西双版纳云投建设泛亚置业有限公司营销副总经理陈世杰称，嘎洒片区未来就将涌现十余个甚至数十个五星级酒店，而嘎栋片区的西双版纳国际旅游度假区项目，其星级酒店就有8个。眼下，像雅居乐等外地开发商最迫切的问题就是“缺人”，积极物色熟悉版纳当地市场行情的“地产精英”成为这些“外地人”主要任务，以避免在漫长的开发期当中水土不服，阴沟里翻船。

当然，这些外地开发商出手阔绰，记者在市区内的金象盛景售楼部内正巧碰到一个准备选择一次性付款买房的胶农，“开发商给了我们家每人39万元的赔偿，地被征了，我们只能来市区内买房安家”，而这位胶农口中的开发商，便是运作西双版纳国际旅游度假区项目的万达。

与之形成鲜明对比的是，版纳多数本土房企的生存空间被挤压到了主城区内，寻找地段含金量高、体量较小的地块进行开发（有的甚至只有5、6亩），譬如金象盛景、白象宮，位于主城核心区位，容积率基本徘徊在6.0左右，价格也是全凭“地段”吃饭。“开盘还得过一久，价格嘛，起码也要5000元/平米以上！” 白象宮售楼人员向记者透露。（车云东）

来源：都市时报 编辑：宁波