国土部：每年供应的土地开发商都建不完

    针对近期部分开发商“保18亿亩红线导致建设用地供应量不足”、“地荒引发房价飞涨”的言论，国土资源部总规划师胡存智回应：我国城乡发展建设用地预留数量是足够的，对开发商闲置及低效利用土地，国土部将进一步予以规范。国土资源部有关负责人说，最近有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注热点。如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。为防范房地产开发企业“囤积”土地，缩短土地开发周期，促进供应土地及时开发，尽快形成商品住宅供应。

    国土资源部明确表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。今年以来，由于拉内需保增长的需求加上土地审批程序的简化，各地用地量持续增加。国土资源部耕地保护司司长、中国土地学会副理事长兼秘书长朱留华说：“差不多(同比)增长20%左右，是在控制的范围之内。”

    据记者了解，国土部防开发商“圈地”在去年就明确指定了一系列具体措施：一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模。大宗地出让不利于市场竞争，不利于市场调控，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。第四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

    就囤地和房价问题，中国房地产研究会副会长顾云昌近期表示，如果土地供应量加大后依然供不应求，说明供应不足。他认为，前几年房价增长过快，是因为宏观经济政策各方面不支持供应量。现在的情况是在放松银根的同时，在保护18亿亩耕地的前提下也要放松地根，因为越少才会越囤积。

    不过，放松地根的说法似乎难以获得土地管理部门的认可。在今年两会期间，国土部部长徐绍史曾强调，在保增长和保耕地红线两大背景下，银根可以松但地根不能松。

    胡存智表示，目前及未来我国土地利用总体规划已保证了城乡发展基本条件。据国土部规划，到2020年，城乡建设用地按人均127平方米安排，这一数字发达国家是82平方米左右，发展中国家是87平方米左右，因此不存在“保耕地致建设用地供应量不足”。此外，来自国土部的统计显示房地产用地供应依然“充足”，今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷(约合3.12亿平方米)，占当期土地供应总量的32.7%。

    胡存智表示，3.12亿平方米的房地产供地面积都是指成交面积，并未涵盖政府已经有供地计划但实际未成交的土地。目前并不存在土地供应不足的问题，国土部门每年供应的土地开发商都建不完。

    专家：地方政府为开发商囤地提供温床

    长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

    “历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的‘时空’矛盾，此即囤地之祸。”经济学者易宪容表示，政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

    易宪容认为，就土地供应而言，假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地，看起来土地供应量大大增加了，可是，这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉7000万平方米，只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。由此可见，如果一味强调供地，而忽视了供地后的严格监管，增加土地供应的实际效果将大打折扣。当务之急是在增加土地供应的同时，加强土地出让后的开发利用监管，实时公开开发商土地开发利用进度，保护购房者的知情权和监督权。同时，要问责纵容开发商囤地的地方政府，让房地产开发中的腐败现象无处藏身。

    “首先是消化掉那闲置的57%的地块，加大监控惩治手段使这些土地从‘待开发’和‘规划在建’的‘未知将来时态’转化为‘现在进行时态’。”复旦大学教授尹伯成认为，在此问题上，出售土地的政府权力在后续管理上不能缺位，如通过促进规划实施加大对开发商的督促处理力度；如对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，将在土地市场上对其设立限制门槛等。对于开发商而言，则要言而有信，兑现市场承诺，担当起和“地王”相称的责任来，哪怕地价成本过高。其次是合理规划土地资源，对于挂牌出售的土地不能一卖了之，对开发商购地、开放、开盘、售房进行全过程的风险监控，有必要实行土地闲置风险金缴纳制度，让开发商无限承担土地闲置的市场成本，防止风险转嫁给政府和买房者。此外，大众舆论也不要炒作“地王”，避免造成市场误导。对于实在消化不了的闲置地块，由国家回笼统一调配。但是对于违约的一方，开发商的市场准入资格也要限制甚至取消。

    “一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了温床。”尹伯成表示，开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题，普通百姓是没有知情渠道的。囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

    “如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。”尹伯成教授认为，房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。

    尹伯成建议，一方面，增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源；另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，地方政府部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。从远期来看，还必须改革土地出让制度，弱化地方在房地产领域的利益驱动。

    (来源：经济参考报 记者：洛涛 编辑：欧叶)