本刊记者 肖翊I 摄
《中国经济周刊》记者 刘德炳|北京报道
有些地块就是为“地王”而生。
在中国，没有哪一块地像它这样具有地王色彩，也没有哪一块地像它这样吸引了数量众多的顶尖开发商和金融大鳄虎视眈眈，更没有哪一块地像它这样搅得土地部门伤透了脑筋，它就是北京中央商务区(CBD)核心区地块。
寸土寸金的北京CBD核心区基本已开发殆尽，唯有在国贸桥东北角、靠近央视新大楼和长安街的区域尚保留着绝无仅有的一块空地。这一区域被分割成了12宗地块进行出让，凭借其不可再生的绝佳地段优势，毫无疑问将造就一个“地王群”。
北京CBD核心区今年一度被媒体评为史上最难产的地王。不过，随着12宗地块中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式进行招投标，这一备受关注的地王群花落谁家终于一见分晓。与此同时，一个巨大的疑问也就浮出水面：为什么夺得北京CBD核心区地王的会是他们？
东南亚多国首富入主CBD
“全世界审视中国的发展首先就要看北京，而要打量北京的发展就应该看CBD。”在北京CBD区域打造了一高端项目的奥园中国中国奥园(03883.HK)高层人士曾向记者这样谈到北京CBD的定位。
毫无疑问，作为北京CBD区域最为核心的12宗地块，势必将吸引中国在资本市场乃至政界最长袖善舞的大鳄。
12月21日，北京CBD核心区Z14、Z15两地块甩开了一起进行招标的Z3、Z4、Z5、Z6地块，“抢先”公布了出让结果。据北京市土地整理储备中心资料显示，建筑规模为22万平方米的Z14地块被正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、玖龙纸业、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰等11家企业组成的联合体夺得，中标价格为41.14亿元；12宗地块中体量最大、建筑规模高达35万平方米的Z15地块被中信集团以63亿元竞得，创下北京市单个地块出让价格的新纪录。
此日，Z3、Z4、Z5、Z6地块的招标结果也出炉，其竞得者分别为中国国际金融有限公司等5家公司联合体、中国民生银行股份有限公司、安邦财产保险股份有限公司等3家公司联合体、远洋地产有限公司等3家公司联合体。
远洋地产有限公司一位做过北京CBD核心区地块一级开发项目的负责人告诉记者，像CBD核心区这种地段，其买家必然是中国最具实力的资本大鳄，但这并不意味着钱多就一定能拿到地，关键还要看钱怎么来的、又是怎么花的。
上述6宗地块的买家基本都是中国地产界和金融界响当当的巨擘，如中信、中金、民生银行、远洋地产、万通等；不过Z14的买家中有几家却显得有些陌生，如正大置地、卜蜂国际、上海帝泰、金光纸业等。
其实，卜蜂国际是卜蜂集团旗下公司，而卜蜂集团在中国内地的名字就是正大集团，这就意味着，Z14的买家中，正大置地、卜蜂国际、正大制药投资均是正大集团旗下关联公司。另外，上海帝泰的法人代表是正大集团副董事长李绍祝。因此，在Z14的11家买主中，至少有5家公司都是正大集团关联公司，相当于正大集团买了Z14地块中10万平方米的建筑面积。
据正大集团公开资料显示，该集团是泰籍华人创办的知名跨国企业，在中国以外称作Charoen Pokphand Group(卜蜂集团)，其现任董事长为泰籍华人谢国民。据《福布斯》数据，泰国正大集团董事长谢国民以净资产70亿美元，成为2010年度泰国最富有的人。
另一个看似很远其实很近的资本大鳄是金光纸业。它的名字目前在国内并非家喻户晓，但它旗下的品牌“唯洁雅”、“清风”和“真真”却知名度较高，目前这三大品牌市场份额已占中国生活用纸市场的16%，居全国第一。同样地，金光纸业的母公司金光集团控制人黄志源家族多年来被《福布斯》等权威媒体评为印尼第一大财团。
再加上中国“女首富”张茵执掌的玖龙纸业的加盟，仅仅Z14这一宗地块，就吸引了东南亚地区多国首富的追逐，从某种意义上说，北京CBD核心区地块已经成了华人首富们的一场战争。
另外一些信息显得更加意味深长。据正大集团网站公布，1980年代末，中国急需外部世界的理解，正大集团成为第一个站出来公开承诺继续加大在中国投资的外商企业。同时据悉，黄志源是著名爱国华侨、印尼金光集团创建人黄奕聪的长子，在周恩来总理的关心下，1960年被父亲送往中国求学，1963年在北京大学数学力学系就读。
土地买卖双方的共赢
这绝不仅仅只是一场资本的盛宴。
公开数据显示，北京CBD核心区上述6宗地块总建筑面积为114万平方米，合计成交总金额为222.57亿元，平均楼面价仅为19523元/平方米。
“这是一个远远低于该地块真实市场价值的成交价格。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，周围的世贸工三写字楼等售价已经超过5万元/平方米，高档的公寓如柏悦府售价早已突破8万元/平方米，而上述6宗地块的楼面价竟然不到2万元/平方米。
对此，北京市土地整理储备中心工作人员表示，CBD核心区的土地出让主要是从金融功能和产业集聚的规划点出发的，而且在后期建设、转让上都有严格限制，确保CBD功能完备、开发合理。
但在业界看来，这无异于一场“国家撒钱”行为。对比之前地价3万多元/平方米的市场预期，这一成交价格低很多，看似是相关土地部门损失了大量的土地出让金。
不过，在北京联达机构总裁杨少锋看来，尽管北京市政府牺牲了大量的土地出让金，但换来的是未来数十年无法计算的税收和经济增长。
更大的“局”还在背后。
据《中国经济周刊》了解，北京CBD核心区原计划分期开发，一期推出中服地块，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地块，建设用地面积48749.646平方米，建筑面积32.7万平方米，容积率接近7。而拆分之后，其建设用地面积改为41105.18平方米，建筑面积为58万平方米，容积率也增至14。
如此一来，尽管Z3、Z4、Z5、Z6地块的成交均价只有2万元/平方米左右，总成交价也高达159.3亿元；而如果按照原规划，即便按照3万元/平方米来计算，其市值也只有98亿元。
对于土地的买卖双方而言，这看起来是个两全齐美的结果。
首批“撞上枪口”的地王
这一局面来之不易。
市场分析人士指出，上述6宗地块平均楼面价只有2万元/平方米，其实还有一个原因就是，相关土地部门担心地价太高，掀起房价炒作风声。
对此，李文杰表示，部分周围在售企业指望北京CBD核心区再拉高售价的希望基本落空，这有效地扼杀了炒作氛围。
之前，因担心CBD核心区地块成为天价地王而推高中国房价，该地块交易曾经多次中止。
今年3月15日前后，北京土地市场接连爆出地王，其中大望京1号地成交楼面价高达27500元/平方米。消息人士透露，这一事件引起了中央政府的高度关注。北京市有关方面紧急作出调整，3月19日，北京市土地整理储备中心公布，将CBD核心区一期中服地块等地王级的几个地块推迟上市。
北京CBD核心区地块上市的非正常终止绝不止一次两次。2009年6月，中服地块被相关部门列入土地供应计划。7月，北京市土地整理储备中心称，该地块规划已上交，即将推入市场。然而不久之后，中服地块的入市时间却由“2009年第三季度”变成了“2009年”。而今年2月上市时，该地块一直没人购买。
自今年3月份土地市场作出调整后，CBD核心区地块一直处于蛰伏状态。直到今年7月份，北京市土地整理储备中心公布该地块采取两轮招标综合评定的形式进行出让，并于8月2日举行了第一轮招投标，数百家企业就CBD核心区地块的规划设计提交了投标方案。
11月16日，北京市有关方面首次公布第一阶段投标结果，但是令各界诧异的是，此次公布投标结果的名头只是竞标文件的编号，土地市场“隐名”公布竞标结果史无前例，谨慎程度可见一斑。
12月7日，CBD核心区地块Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地块的第二轮招投标正式进行，另外6宗地块暂不交易，中信等多家大企业一度为这6宗地块报价最高达到238亿元。
不过从实际结果来看，Z3、Z4、Z6地块的最终成交价并非最高报价。若论地王的密集程度，类似CBD核心区地块接连诞生6块单价接近2万元/平方米地王的地块在全国也是十分罕见的。可以想见，随着CBD核心区另外6宗地块上市交易，未来这一仅仅11万平方米的土地上将产生12个地王。
CBD核心区这6宗地块或许率先“撞上枪口”。12月19日，国土资源部发出通知，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门，以防止出现高价地，稳定市场预期。这就意味着，CBD核心区近日成交的6宗地块将成为国土部首批重点监控的地王。
