中国日报网消息：英文《中国日报》5月3日言论版文章：经常去一个花店买花，卖花的小姑娘跟人合伙在闵庄合租了一套房子，每人每月300元。今天又去买花，问小姑娘房租涨了吗？她说，每人涨了30元。合租，是在城市打工者普遍选择的居住方式。他们一个月千元左右收入，不可能独立承担一套房子的租金，为了在这个城市生存下去，虽然拥挤、不方便、不安全，但也只能无奈地选择合租。

2011年3月的城市房租上涨排名榜上，上海平均房租每平方米53元，环比上涨7.92%，同比上涨13.95%；北京平均房租每月每平方米48.88元(4月17日租赁成交均价为每平方米52.86元)，环比上涨1.36%，同比上涨12.94%。2010年以来，像北京、上海这样的特大型城市的租金一直呈上涨态势。某门户网站曾对租金上涨做过一项调查，有44.6%的承租者回答房租大涨，租不起了；有35.8%的回答是涨了但还在承受范围内，并且75.6%的受访者依然相信2011年房租还会上涨。

各地随着房租的逐年上涨，群租行为日益严峻，有些还是住在非居住用房内，如媒体曾报道过的一个地下设备层竟然居住200余人。还有把地下车库分割出租，缺乏供水、供暖、卫生间等基本设施。有些地方的城乡结合部群租行为更是普遍，在利益趋动下，私搭乱建现象严重，不仅居住条件恶劣，还缺乏基本的安全保障，一旦发生火灾，后果不堪设想。

针对租赁市场的混乱局面和安全隐患，住房和城乡建设部发布了新版《商品房屋租赁管理办法》，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”群租行为明令禁止。但该办法发布后，直到今年4月11日，上海市才公布了《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》,北京等地曾经讨论过的实施意见至今还没有出台。

北京和上海方案共同点是规范人均居住面积的规定，如北京规定租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。同时，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构。厨房、卫生间、阳台不得用于住舍。上海方案明确界定为不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租。一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位，只能建立一个居住房屋租赁关系。承租的人均居住面积不得低于5平方米。

对租赁市场的严格管理，与现实生活中的租赁现状形成严重冲突。由此，政策的可操作性和执行力度就显得尤为重要了。面对分散在各小区、各民房的租赁住房市场，由谁来进行依法管理成为政策能否落实的关键。从目前的政府主管部门的人力来看，根本不可能做到全面监管，这就需要动用基层组织，如街道和居委会。但目前过多的职能落到居委会，人员严重不足的问题早已显现。所以，管理办法虽然可以尽快出台，但还需要相当长的时间完善相关配套的监管制度，让政策落到实处。

我在美国学习期间发现，美国对租赁住房有明显的规范和要求，我所在的城市ALBANY 就有社区工作人员负责抽查出租房屋，一旦发现超规出租，客厅住了人，就要对房东重罚。所以，很少有人敢于违规。我们现在很少有把租赁合同拿到管理部门备案的，所以，一套房子是空置、自住还是出租，都需要管理部门耐心观察才能判断，这必然会给政策实施加大了难度。

但无论如何，该项政策的出台，给执法者一个有法可依的根据，可以理直气壮的检查非居住用房出租、群租等行为。否则，如果没有这部规定，政府管理部门即使发现了问题也无法进行查处。从这一点来看，这是该项政策最大的亮点，也是操作性的基本体现。

解决租赁市场的违法违规行为：一是要加强对租赁市场的管理、全面推进合同备案制度，并经常定期检查复审；二是要加大力度进行保障房建设，让那些群租的客户能方便租到政府的保障性住房，如公租房等。否则，在租赁市场供不应求、市场需求庞大以及利益趋动的背景下，必然会有人敢于违背国家法律法规分割群租，如本文开篇提到的卖花女孩，如果不能租到政府的保障性住房，只能选择群租，这就是真实的市场需求；三是加强对经纪人的监管，规范行业行为，加强服务意识。其实，很多高租金都是被经纪机构炒作的。可参考注册律师和会计师的管理规定，对全行业实行准入考试和注册执业制度，形成一个诚信、公开、公平、透明的租赁交易市场。当然，特大型城市还有控制人口无限扩张的压力，在当前的形势下，只能通过市场化、经济手段进行人口的有效调控，这也是有些地方政府不敢冒然公布放宽准许入群体的问题所在。

对租赁市场进行有效的监管，已经迫在眉睫，先通过管理办法的征求意见或发布给社会一个明确的预期，比如规定2011年10月底前自行拆除分租空间等，再随着法律法规的逐渐普及，群租、非法出租等行为才能得到有效扼制。这些都是出台管理办法的现实意义和长远意义所在。

英文原文请见：http://www.chinadaily.com.cn/opinion/2011-05/03/content_12432644.htm。特别说明：因中英文写作风格不同，中文稿件与英文原文不完全对应。（作者系住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任，研究员 文林峰 编辑 吕捷）