沙坪坝区三峡广场,新世纪凯瑞商都将搬至右边的煌华新纪元购物广场。

沙坪坝区三峡广场,搬家后的新世纪凯瑞商都。

如今，解放碑、观音桥、杨家坪、南坪和三峡广场等商圈均在进行着提档升级，对老商业体或旧物业进行改造调整成为各商圈提档升级的重点。截至目前，仅解放碑和观音桥两大商圈，就有多达十余个改造调整项目。在商报记者昨日走访调查过程中，行业人士介绍，精准的定位成为老商业体或旧物业改造调整的关键。

动作

多个物业开启改造

据赢商网不完全统计，目前重庆各大商圈内，商业地产旧改重要商业项目有12个，主要分布在解放碑和观音桥商圈。

其中，位于解放碑商圈的旧改物业改造项目就包括前身为瑞奇大厦的创汇首座大厦、前身为银泰百货的瑞富奥特莱斯、前身为八一宾馆的81PLAZA、NOVE百货国贸店等重点项目。

统计显示，改造项目最多的区域是观音桥商圈，云集了前身为千禧年酒店的尊鼎国际、前身为宏泰大厦的新鸿泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龙湖北城天街、茂业百货等项目。

“去年12月，我们6楼休闲运动馆和7楼儿童家居生活馆便重装开业。”昨日，观音桥茂业百货相关人士表示，目前，该百货正在对外立面进行换装，以达到整个观音桥商圈提档升级的要求。

商报记者从南坪商圈方面了解到，除了此前由原元旦购物中心成功改造调整为CITY城市广场，其位于工贸片区的盛汇广场购物中心也在加紧业态调整升级。据南坪商圈开发建设管理委员会人士透露，盛汇广场除了引进更多全新的体验休闲业态，其重点引进的跨境电商展示中心也将于今年12月开业。

原因

改造旧物业提档升级

“诚然，面对目前商圈寸土寸金，再难等到新土地出让的情况下，结合到商圈现在进行的提档升级，对于开发商而言，对现有物业进行改造调整也是必然。”昨日，重庆新中地产总经理何伟坚说。

何伟坚表示，随着城市建设不断加快，一些自持物业的商业项目原有设施势必与目前周边的环境所匹配，而通过重新改造调整，旨在进一步提升租金在内的物业价值，更大发挥其经济效益。

有商业地产人士介绍，尽管旧改项目前期投入资金大、时间长，但相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。

效果

物业改造喜忧参半

商报记者昨日梳理发现，主城商圈内，以百货或购物中心改造升级为例，效果差强人意。

今年年初，在江北观音桥商圈，从去年6月起斥千万巨资进行业态调整之后的大融城全新亮相。据悉，通过改造，大融城对原来1/3面积的业态作出调整，除了保留大部分快时尚服装品牌，通过引入新商家，丰富和提升了教育培训、儿童活动等业态及品牌。

“通过改造升级，最终定位于‘年轻时尚与家庭生活的完美结合’，目前效果超过预期。”昨日，大融城相关负责人透露，以今年的国庆长假为例，7天下来吸引的客流量就达到10万人次，较去年同期增长了20%左右。

而位于解放碑商圈的较场口片区的原银泰百货物业，去年12月经过改造调整，变身为瑞富奥特莱斯。不过，自开业起，一直处于亏损状态，维持短短8个月后，终以关门重装调整告终；而就在瑞富奥特莱斯旁边，定位于购物、休闲、娱乐集一身的81PLAZA购物中心，其原物业为八一宾馆，经过重建改造，本预计今年国庆之前开业，但目前除了引进的Forever21开业以外，项目进展还不够快。

建议

精准定位 因地制宜

市零售商协会人士表示，以零售物业为例，改造调整也面临风险。“首要前提就是物业必须是开发商自己持有。”该人士表示，同时，资金是否充裕，能否合理处置与业主关系，项目本身建筑结构是否有瑕疵以及专业的物业服务能力都是改造调整需要考虑的因素。

“其实，无论是新建商业体，还是对老商业体及物业进行升级改造，要想达到预期效果，项目精准定位是关键。”何伟坚建议，首先就要充分了解项目此前的历史及发展现状，并对改造后项目所在区域实际需求进行全面调查了解，才能切合实际地制定改造方案。

而在大融城执行总经理周颂明看来，以购物中心为例，除了区域定位，项目通过改造后，其打造的业态也要根据所在区域或商圈消费特点，错位打造；同时，在项目内，包括动线、内部设施以及项目管理等诸多细节上也必须花心思。