成交量萎靡 房产存量增加

北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息：今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173．9万平方米，同比下降18．9％。其中，住宅销售面积为132．3万平方米，同比下降21．1％，呈两位数大幅下降。

摩根大通最近发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。搜房网监控中心统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。

以北京为例，前一周成交套数达1056套，成交面积为10.4万平方米，环比下降16.08%。从更长的时间的段来看，京版“国八条”调控政策已执行月余以来，北京楼市成交量持续低迷。据披露，新政执行首日截至3月18日，北京市新建商品房网签总量为3504套，环比新政执行前一个月下跌42.1%，与去年同期相比跌幅为20.8%。

以万科为例，2009年万科的开工面积仅有561万平方米，2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米，而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米，相比年初计划增加了46%。开工面积即将转为市场供应，销售却急剧放缓，房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元，同比大幅增加，华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。

易居中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示，限购是导致成交量下滑的重要因素，目前不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。

房产商资金“断粮”

据记者对已经发布2010年年度经营情况的40家开发商的粗略统计，其归属于母公司的净利润累计为298.66亿元，同比增长了37.88%。不过，这40家开发商截至去年年底的负债合计达到6035.05亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56%。

一位市场分析人士给记者算过一笔账，2010年时依然是楼市丰收年，以上述40家开发商为例，即使未来的利息成本不变，按照目前的盈利水平计算，这些房企要还清债务就要不吃不喝20.21年。

债务骤增直接加重开发商的财务成本，以万科为例，2009年该公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之间，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飙升到10.2%。“因为房地产企业要靠贷款，一旦没人给他提供这种资金了，那么部分开发商很快就瓦解了。”中央党校经济学部副主任韩保江教授曾表示。

Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。