在法国,HLM这三个缩写字尽人皆知,其中文含义就是“低租金住房制度”,相当于国内的廉租房。由于这种制度的存在,法国的房地产市场几十年来基本处于稳定状态,房价也少有波动。法国城市中大量低租金住房的存在极大抑制了房屋市场的投机活动,为低收入家庭提供了住房保障。居者有其屋,可以说,法国的廉租房制度在很大程度上是稳定法国社会的一个重要因素,其做法对治理国内飘忽不定、投机盛行的房地产市场有一定的借鉴意义。

法国的廉租房制度是在上世纪50年代中期确立的。当时,第二次世界大战结束不久,法国内百废待兴。在这种情况下,法国急需大量劳动力,以满足国内建设的需要。于是,大批法国前殖民地国家及隔海相望的北非诸国的移民工涌入法国本土。为满足这些人的住房需求,法国政府在各个城市开始兴建劳工住宅。后来,随着时间的推移,这些移民及其家属不断增加,政府遂盖起了所谓的“社会住房”,即今天的“低租金住房”。这些住房的房租一般仅为市场的一半或三分之一。几十年来,尽管政府更迭,但这项住房政策却始终没变。如今,这项政策的受益者早已不是单纯的外来移民,法国广大的低收入家庭很多也靠廉价房求得在城市的“一席之地”。

法国的廉租房制度规定,在人口超过5万的城镇中,廉租房在全部住房中的比例不得低于20%,否则,地方行政领导部门将受到“处罚”。统计表明,在法国近万城镇当中,廉租房比例没有达标的城镇仅为700上下。

由于大量廉租房的建设,投机商在房地产市场上少有机会,法国房价几十年来比较稳定,一向挑剔的法国人也很少因为房租问题而上街闹事。因而有人评论认为,廉租房在某种程度上构成了法国社会的“稳定剂”。也正是由于这个稳定剂,很多法国人、尤其是那些低收入者一生都选择租房,而不考虑买房。加之,法国购房贷款难,利率及购房后的财产税偏高,更造成人们宁可租房也不买房的现实。据统计,法国四分之一的居民住在廉租房里,真正买房的房主比例平均仅为57%,低于欧盟国家66%的平均水平。首都巴黎由于房价很高,自己拥有住房的人口比例更低,不足50%。而在经济状况不如法国的西班牙,这个比例为83%。英国也远高于法国。

但应该注意的是,法国的廉租房并不是劣质房的代名词。法国对廉租房建设有严格的质量规定。如在电力的配备方面,廉租房标准要高于普通社会住房,在二氧化碳排放及节水设施方面,廉租房的设置也较高。一般情况下,法国的廉租房只租不卖。

廉租房既有着如此优越性,申请入住廉租房的程序也自然十分复杂,控制严格。其对象只面对低收入人群,这方面有着明确的规定。地区不同,申请标准也有差别。如首都巴黎,对可申请廉租房对象的收入规定就高于地方。申请者一般要经过很长时间的等待、经过核实后才能入住廉租房。法国有专门管理廉租房的部门,每隔一段时间就要重新审核廉租房住户的收入状况,杜绝滥用现象的出现。

承建廉租房的开发商一般可以享受政府的各种优惠政策,以避免开发商因此而遭受的经济损失。开发商在享受这些政策的同时,则必须保证廉租房的质量,否则,将受到法律的制裁。

时至今日,法国的廉租房尽管在稳定社会、解决住房方面发挥了积极的作用,但也常常是一房难求,且暴露出不少的问题。如有些入住者初时收入低下,但若干年后已进入高收入阶层,但仍占着廉租房不搬,造成廉租房的紧缺。此外,廉租房选择的地区往往位于市郊,造成上班族的交通堵塞。而且,由于廉租房的住户大多为移民及低收入阶层,时间长了,就形成城市里的阶层与地段差别,这种差别久而久之变成社会问题。巴黎地区就是个典型例子,郊区廉租房集中地带的治安往往较差,年轻人经常闹事,抢劫与偷盗事件频繁,给城市治理带来不少隐患。城市里的贫富分野越来越大,形成难以愈合的“鸿沟”。

近来,法国政府正酝酿通过改革个人购房资助措施,以鼓励人们踊跃购房,逐步提高法国自有房主的比例,减少廉租房面临的供求不足的压力。政府的目标是,在不久的将来,法国房主的比例能提高到欧盟国家66%的平均水平。据称,政府的这些购房补助金措施受到消费者的欢迎,其结果也开始显现出来。法国贷款买房的人数在逐步增加。