房企“杀”进香河圈地

日前，位于香河县的大型生态农业城项目——北京欢庆城体验馆在京开幕。记者了解到，这个由万科联手央企五矿建设在香河共同打造的大型社区项目，与香河县政府深度合作。远期整体规划达万亩以上，将按照地区新农村整合发展的趋势，建设教育、医疗、商业等生活配套等。据万科集团副总裁毛大庆介绍，该项目已定于明年1月开始预售，一期产品为低密度150平方米至200平方米户型，未来还将开发联排双拼别墅等产品。

事实上，北京欢庆城已不是香河县的第一个住宅项目，而万科与五矿也早已不是第一个进驻这片区域的开发商了。据香河县相关人士介绍，目前香河区域已有30多家开发商进驻。绿地、万通等大型房企纷纷进入香河地区，开始大面积拿地。

自去年7月份开始，万通地产以4.8亿元拿下香河县4宗地块，合计面积达53万平方米。此外，据一位长期关注香河的地产界人士透露，香河县远期规划的投资额度已经达到了千亿元以上。

尽管大面积的住宅土地供应，和众多开发商承诺的即将投入建设的产业、生活配套设施，看似对香河县的未来发展提供了利好影响。但业界人士却一针见血地指出，大型房企在北京周边如此大规模的圈地，实则暗藏隐忧。中国社科院研究员曹建海对记者表示，目前受各项政策因素的利好，大型房企进驻香河的圈地意图是十分明显的，随着土地被瓜分，必然有用尽的一天，开发商们应该尽快将土地转化成为住房供应。“开发商动辄拿下50万平方米以上的土地，再分期开发，即使不是故意囤地，也容易导致与囤地一样的结果。”曹建海担心道，这样下去，看似推动了香河区域的城市化进程，但其实一是对资源的浪费，二更不利于人气的聚集。

然而，对于圈地这个说法，房企似乎并不以为然。毛大庆对记者表示：“去香河开发怎么能算是圈地呢？”他对记者表示，现在政府都在提“环首都经济圈”的概念，在香河开发房地产项目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。

对此，当地一位知情人士对记者介绍，万科此次打造的项目远期规划达万亩以上。他抱怨道，万科拿这么大面积的住宅性质为主的用地，如果全部开发成中小户型刚需产品，不仅能满足当地居民居住需求，还能吸引北京刚需置业者进驻，但该项目却偏偏以低密度联排双拼别墅等产品为主打。他说：“万科和五矿拿地楼面价每平方米或还不足千元，现在却要当成别墅产品销售，就算做了这些那些配套，利润还是高得很。”

面对房企遮遮掩掩不愿提圈地的态度，上述关注香河楼市的业界人士表示，开发商肯定都不愿承认圈地，因为大肆圈地肯定是与利润相关的。他表示，据其所知，众多进驻香河的开发商，几乎都是与当地政府协议拿地，部分项目的楼面价甚至每平方米仅几百元，而现在香河在售项目平均售价在5000元-8000元/平方米之间，“去香河开发的利润有多大，可想而知。”

廊坊市一家房产中介公司的工作人员也告知记者，自去年起，香河的房价就已经开始有上涨的趋势。“前两年香河的房价还在3000元/平方米左右，但大的开发商一来，这里的房价马上就涨上去了，现在的趋势是，大开发商来得越多，房价涨得越快。”他告诉记者，目前香河大部分项目均价都在6000元/平方米左右，一旦开发商囤地2-3年，香河房价上涨到1万甚至2万元/平方米都是有可能的。

警惕“土地财政”伤及农民利益

记者了解到，近年来，随着京郊及京周边地区吸引了越来越多开发商进驻，农村建设用地及拆迁问题，一直成为政府相关部门关注焦点。国务院常务会议曾提到，少数地方片面追求增加城镇建设用地指标，部分地方违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益，并要求规范农村拆迁补偿问题。对此，曹建海认为，现在京郊及周边地区开发，基本上是开发商与地方政府协议拿地或者联合开发，在占用农村耕地、农民拆迁补偿问题上，问题比较多。他透露，大部分类似区域的开发，都涉及土地财政问题，但由于过于敏感，又缺乏严格监管，因此，一直没有受到太多关注。

一位正在香河开发的不愿具名的房企负责人告诉记者，以香河为例，其实目前香河新增的建设用地指标不是很多，大部分开发商进来开发，都是采取先与地方政府签订一个类似“新农村建设”的合作协议的方法，然后开发商出钱对农民的宅基地、农村集体建设用地进行整理。同时，该负责人还透露，据其所知，土地出让的收入已经占据了当地财政收入相当大的比例。

据《21世纪经济报道》报道，截至9月10日，香河县全年财政收入累计完成101805万元，突破10亿元大关，占市下达任务的101.8%，同比增长71.7%，提前112天完成了全年收入任务。其中，土地收入占据了重要比重。

另外，据记者了解，在拆迁补偿问题上，虽然以往各个项目的开发，当地农民都可以拿到相应补偿；毛大庆也公开表示，将在拆除农民宅基地，置换农民住上居民楼后，再利用腾挪出来的土地指标进行项目开发，但据一些香河居民介绍，当地多数拆迁补偿的措施，还是很令人难以接受的。对此，记者曾多方试图联系香河县政府国土局，均未得到回应。

曹建海对此表示，据其了解，房企进入香河开发，在与政府签订协议后，基本上政府提供的都是一手土地，后期开发利润极高。他还直言不讳地指出，无论是香河还是其他地区，政府引进房地产业的最大诱因，就在于利润。“尽管多数房企承诺将在区域内建设更多生活配套设施，并结合当地农业发展，建设可以融入当地人生活和生产方式的项目，但房地产业永远不能与其他项目引资一样，食品业、金融业、科技业这些产业才是能够直接拉动地区经济增长，为地区带来更多就业机会的项目。大房地产业的进驻，往往最直接的就是推高一个地区的房价。”曹建海认为。

“现在地区发展的问题就是，土地被开发商拿走了，如果每个项目都马上进入开发阶段，形成有效供应，也可以发挥其价值，就怕部分开发商在圈地后，坐等地价上涨，无形中推高地区房价。另外，因为只有建设成低密度中小住宅，把北京人吸引过来入住，才能保证地区人气旺盛,当地老百姓根本无从消化这些住房供应。届时，恐怕香河会变成另一个‘空城’。”上述房企负责人担忧道。