房价虽上涨，势头已抑制

新华网记者：现在有种声音认为，调控似乎对房价的上涨不起作用，该如何看待房地产调控的效果和必要性？

顾云昌：全盘否定房地产调控的成效是不客观的，如果不调控，投资投机需求泛滥，房价可能会上涨得更快。

杨红旭：2月下旬至3月，国五条及细则的出台，意味着调控升级，虽然地方细则并不给力，但市场必将出现一定程度的降温。4月份全国主要城市的住宅成交量已有所下跌，不仅低于3月份，还低于去年下半年以来的月度平均水平，其中一线城市更为明显。

从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，全国最高，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落；至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。

这正是调控的效果。当前，业内外人士似乎达成了一个共识：房地产调控全是错，“十年九调，越调越涨”。客观地讲，这样的观点有失偏颇。

首先，调控很必要。从经济学原理上讲，市场存在失灵现象，失灵时政府就得出手，用“有形之手”调校“无形之手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时，就得加息降温；经济低迷时，就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。

其次，调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时，浇水，弄不好又会熄火。

“钱松地紧”是房价上涨的内在原因

新华网记者：住房市场价格连续上涨，您认为深层次的原因是什么？

顾云昌：房地产市场的价格是由供求关系决定的。当市场供应和需求之间出现了供不应求的情况时，价格会出现上涨。反之，市场就没有上涨的动力。过去十年房价上涨的背后就是房地产市场的供不应求，这是一个大的前提。我认为房价背后的推动力就是 “钱松地紧”。

钱很多很松，而土地却收得很紧，这就造成了需求的旺盛和供应的相对不足。“钱松”的表现就是购买者的购买力很强，钱可以大量地进入购买者的渠道。例如，在没有调控以前，购买者可以首付20%-30%，然后其余的钱都可以向银行借，不管有多少套房，都可以从银行得到贷款。现在虽然第二套的首付款提高了，但是总体上依然能够保证买房者能够从银行里借到钱。另外，中国的贫富差距很大，很多有钱人进入房地产市场进行投资，导致了需求的旺盛，也是“钱松”的一个表现。

而对于投资者来说，进入开发商的钱是卡的比较紧的，开发商的银行信贷受到限制，开发商要千方百计地去融资，这提高了他融资的成本，不利于他的加快开发，造成了开发量的不足和开发速度的放慢。

从“地紧”方面说，就是土地供应量的不足。在土地供应方面，近几年实际完成的土地供应量是下降的，有时候土地供应计划并不能完成，比如北京、上海、广州、深圳这样的大城市，在过去的三四年中，绝大多数年份这些城市的土地供应计划都没有完成。

除此之外，地方政府是土地供应的垄断者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出让金，在这种情况下必然导致了土地价格的上升，现在土地价格年年在上升，在土地价格不断上升的情况下，降房价是很难的。就像是面包和面粉的关系，面粉不断地涨价，面包却要降价，难度很大。