购买方缴纳的税费:1、契 税:成交价×1.5% 2、印花税:成交价×0.05%

出售方缴纳的税费:1、印花税:成交价×0.05% 2、营业税:5年之内:买卖差额×5.5%,5年之外:免交,3、个人所得税:5年之内:成交价×1%或差额×20% ,5年之外:免交（业主满5年唯一住宅

因为陈女士的房子不满两年,不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算,如果按照总价160万计,该房应该缴纳的各项税费总计94950元;如果按照总价50万计,因为低于房屋之前的购买价63万,买卖差额为负数,营业税和个人所得税项目为零,所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。

阴合同:160万×1.5%（契税）＋160万×0.05%×2（印花税）＋（160万－63万）×5.5%（营业税）＋160万×1%（个人所得税）=94950元

阳合同:50万×1.5%（契税）＋160万×0.05%×2（印花税）=8000元

税收流失:94950-8000=86950元

陈女士:我们从缴税大厅出来,就是去银行打款,然后我才给他过户。他付给多少银行也不管,然后缴税大厅也不管。

根据规定,购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则,所有税费几乎都是由购买方承担的,作为卖方的陈女士其实从中受益有限,可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢？

陈女士:（卖方）给买方省税的话,买方就会觉得更痛快,觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。

陈女士告诉我们,大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚,他买卖的几套房屋,都是由中介机构来负责起草的。

陈女士:比如说过户大厅交税,纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员,然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字,该出身份证复印件的时候你出复印件。然后基本上我就看了一眼合同,签成这样,然后他说你签字。我可能看一下总价,当时觉得比较诧异,当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说,这个没问题肯定的。

陈女士说,阴阳合同,也不仅仅是把高价作低用以逃税,之前他买过一套房,中介就特地建议他,可以把房屋总价做高,用于获取更多贷款。

陈女士:我其实第一套,买了一个小的二手房。我是希望多贷款,然后中介就帮我把评估价做高,这样房子的总价也就高了,把价格调高那种所谓阴阳合同。

原本160万元的一套房子,在出示给税务部门的合同中,签订的成交价就变成了50万元,买家因此少交了接近10万元的税款,而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同,很快就可以出手,双方皆大欢喜,这也正是阴阳合同泛滥的原因。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款,但是也有很多人因为签了一个这样的合同,遇到了麻烦。

房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订,往往会推荐各种方式进行逃税、避税,最常用的手段即签订“阴阳合同”。在二手房市场上,阴阳合同已经成了一个公开的秘密。但是一阴一阳两份合同,真的就能像中介说的那样,能合理避税没有风险吗？北京的王女士最近正在为阴阳合同的事儿苦恼。

家住北京的王女士,这几个月来一直在为房子的事情烦恼。2009年7月,王女士位于北京市丰台区的一处房产准备出售,找到了一家中介公司帮助联系买家。